18 tips van prof Peter Boelhouwer voor het verminderen van de woningmarktkrapte

8 november hadden we Peter Boelhouwer te gast bij de VPNG. Hij is professor aan de TU Delft en nam ons mee in de trends, de knelpunten en de eventuele oplossingen voor de woningmarkt.

Peter begon met het beantwoorden van vragen die de VPNG binnen had gekregen voor Peter.

Wooncarrière
Waarom hebben we in Nederland een wooncarrière? Volgens Peter zit dat gekoppeld aan het gegeven dat mensen zich sociaal-economisch verbeteren, je wooncarrière past zich aan aan de levensloop van mensen. Dit zit gekoppeld aan het werk dat mensen hebben en aan de situatie van je huishouden. Wanneer je bijvoorbeeld je hele leven alleen blijft, ziet je wooncarrière er waarschijnlijk anders uit als dat je een groot gezin gaat stichten.

Rol van de overheid
Bij elke verzorgingsstaat is de woningmarkt een wankele pilaar. Het is continu zoeken naar evenwicht tussen sturing vanuit de overheid en het vrijlaten aan de markt. Er zijn bijna geen landen waarbij de overheid de woningmarkt geheel regelt, en ook zijn er geen landen die de huisvesting geheel aan de markt overlaten. Zelfs bij het overlaten van de huisvesting aan de markt moet je als overheid dit goed begeleiden, want anders werkt die markt gewoon niet goed. Zelf in Amerika waarvan iedereen denkt dat alles vrijgelaten wordt, regelt de overheid gedeeltes van de woningmarkt. De woningmarkt functioneert niet als vrije markt en daarom zal je als overheid invloed moeten uitoefenen op die markt. In ontwikkelingslanden is er weinig invloed vanuit de overheid op de woningmarkt, en dat zie je direct terug in de kwaliteit van wonen. In westerse landen zijn de normen voor woningen heel hoog en de markt realiseert dit niet uit zichzelf. Je ziet dat hoe meer een land ontwikkeld is, dat er des te meer invloed is vanuit de overheid op de woningmarkt.

Welvaartstaten
Hoe de woningmarkt is ingericht, hangt ook samen met de vorm van de welvaartstaat.

• Liberal (Anglo Saxon World)
  Bijvoorbeeld Engeland en Amerika, met een grote hoeveelheid marktwerking.
• Corporatist (Western Europe)
  Dit model zie je heel goed in Duitsland en Oostenrijk. Hier zie je veel een huisvestingsmodel gebaseerd op groepen als kerkgemeenschappen, vakbonden, etc. Het zijn groepen die heel sterk zijn en een eigen huisvestingsbeleid hebben, eigen woningbouwcorporaties hebben, waarbij veel overheidssturing plaatsvindt.
• Social democratic (Nordic countries)
  In deze landen vindt er een herverdeling van welvaart plaats in de vorm van huurtoeslag en heb je een sector die zich speciaal richt op lagere inkomens.
• Family based (Southern Europe)
  In deze staten is de familie belangrijk voor de woningmarkt.
• Needs based (Australia and New Sealand)
  In deze landen is ook bij de lagere inkomens zeer gestimuleerd dat men huizen kocht, als voorziening wanneer de mensen met pensioen gaan.

Vaak zijn het historische beslissingen en het type verzorgingsstaat die bepalen hoe de woningmarkt er nu uitziet in een land. In Nederland zien we een eigen huis ook als voorziening voor als we ouder worden en daarnaast hebben we een systeem waarmee we pensioen opbouwen. In Nederland hebben we dus een dubbele voorziening voor later.

De woningmarkt functioneert slecht

• Wanneer je eenmaal in de huizenmarkt zit, heb je de voordelen. Maar het is heel moeilijk om erin te komen. De huizenbezitters vormen de grootste groep, en die hebben dus ook veel invloed op het beleid.
• Het is een irrationele markt. Mensen denken vaak mee met de massa qua woningvoorkeur.
• Grond is geen normaal kapitalistisch product.
• De huizenmarkt is zeer in-elastisch. Zodra de leencapaciteit stijgt, dan nemen de huizenprijzen toe en het aanbod neemt niet toe. Bij andere markten neemt het aanbod toe als de prijzen stijgen, maar dat is niet het geval op de huizenmarkt. De prijselasticiteit van de woningmarkt is in Nederland zo ongeveer de meest in-elastische van de hele wereld. Er zijn zelfs perioden geweest waarbij we meer woningen gingen bouwen en dan stegen de prijzen voor de huizen ook nog eens. Het is in Nederland een heel rare markt. Hoofdoorzaak hiervoor is in Nederland de ruimtelijke ordening. Deze is in vergelijking met andere landen heel streng.

Aandeel eigenhuisbezit
In het algemeen kan je stellen dat hoe rijker een land is, des te meer mensen een huis huren. De armste landen van Europa hebben het hoogte percentage eigenhuisbezit. Je ziet in landen in Oost- en Zuid-Europa veel eigenhuisbezitters. Tussen welvaartstaten zitten ook grote verschillen. Duitsland, België en Nederland zijn als welvaartstaat met elkaar te vergelijken. En tussen deze landen zie je enorme verschillen in de woningmarkt. De Duitsers kennen een heel grote particuliere verhuursector en een koopsector van slechts 44%. In Nederland is dit 58%. In Duitsland is er ook maar een heel kleine sociale huursector van 5%. In België is de eigenwoningsector juist heel groot, en de Belgen hebben ook een heel kleine sociale huursector. In Nederland kennen we juist een heel grote sociale huursector en de particuliere verhuur is minder in vergelijk met Duitsland en België. Dit soort verschillen kan je alleen maar verklaren door naar de geschiedenis te kijken. Na de tweede wereldoorlog heeft Duitsland ervoor gekozen om de wederopbouw vooral via de particuliere sector te organiseren tezamen met een flinke regelgeving. Nederland koos voor een opbouw met lage lonen, en daar moet je betaalbare huisvesting bij regelen.  Er is dus een zeer grote sociale huursector ontstaan in Nederland en ondanks dat bijvoorbeeld de VVD dit al eens heeft willen veranderen, je verandert niet makkelijk zo’n markt.

Koopprijsontwikkeling
Wanneer je de prijzen van huizen voor de diverse Europese landen bekijkt, ontwikkelen de prijzen zich vanaf 1970 redelijk conform. In een aantal Europese landen, zoals Spanje en Ierland, kennen de huizenprijzen door speculatie flinke prijsschommelingen. In Nederland hebben we in de jaren na 2011 even een crisis op de woningmarkt gekend. Het ging destijds al slecht op de woningbouwmarkt en vervolgens maakte de overheid beleid die de crisis nog eens versterkte.  Dat herstelt zich nu. Op dit moment (2021) zitten we net boven het niveau van 2008. In tegenspraak wat men vaak beweert, is de prijsontwikkeling in Nederland dus niet uniek ten opzichte van andere Europese landen. Neemt niet weg dat de huizenprijzen blijven stijgen. Wanneer je al een huis bezit, dan zijn de hogere prijzen geen probleem, omdat je eigen huis ook meer waard wordt. Voor starters op de woningmarkt zijn de prijzen natuurlijk een groot probleem aan het worden.

Woningbehoefte
Wat is nu de werkelijke woningbehoefte in Nederland? Volgens het CBS heeft Nederland nu 17,5 miljoen inwoners, waarvan 8 miljoen huishoudens. Van deze 8 miljoen zijn het 3 miljoen eenpersoonshuishoudens. Gemiddeld betekent dit iets meer dan twee personen nu per huishouden.

We zien dat al vele jaren de bevolkingsprognose onderschat is. In 2005 dachten we dat de bevolking nog zou gaan krimpen. Nu verwachten we 19,3 miljoen inwoners in 2050, wat echter ook best zou kunnen oplopen tot 22 tot 24 miljoen. De bevolking groeit alleen nog door migratie. De natuurlijke aanwas van de bevolking is de afgelopen 20 jaar sterk gekrompen.

In vooral Noord- en Zuid Holland, Utrecht en Brabant wordt een flinke groei verwacht (8 tot 18%) van het aantal huishoudens. In andere provincies wordt een kleinere groei verwacht, waarbij zuidelijk Limburg en oostelijk Groningen waarschijnlijk iets krimpt.

Het aandeel 65-plussers en 80-plussers in huishoudens zal de komende jaren steeds verder stijgen, en vooral het aantal 80-plussers stijgt sterk.

Consequenties van de demografie voor de woningvraag

• Op dit moment verwachten we een groei van 2 tot 3 miljoen huishoudens tot 2060
• Op dit moment ontbreekt het aan bevolkingspolitiek. Politieke partijen willen hun vingers niet branden aan problemen die ontstaan door migratie en daarnaast heb je de nieuwkomers hard nodig voor de economie. Alleen de populistische partijen stellen de problemen aan de orde, maar die hebben het niet voor het zeggen.
• De groei bestaat vrijwel uitsluitend uit eenpersoonshuishoudens.
• Er ontstaat een dubbele vergrijzing.
• Vraag naar stedelijk wonen neemt nog steeds toe en ook de vraag naar groenstedelijke woonmilieus neemt steeds verder toe. Er vertrekken nog altijd wel meer mensen uit de steden dan dat er mensen vanuit Nederland naar de steden toe trekken. De vraag naar woonruimte in steden neemt puur toe door personen van buiten Nederland.
• Gezinnen en ouderen trekken sinds kort steeds vaker weg uit de steden en vestigen zich rondom de randstad in de provincies Utrecht, Gelderland en Brabant.
• Er is weinig doorstroming bij alleenstaande ouderen.
• De traditionele doelgroep stijgt weer. Vooral door migratie zie je tekorten ontstaan in de sociale verhuursector.

Woningproductie
Sinds 2008 is het aantal gebouwde woningen sterk afgenomen en ook in 2020 zat het aantal gebouwde woningen nog lang niet op het niveau van 100.000, het getal dat de politiek steeds roept.

Via transformaties van leegstaande kantoren zullen de doelen niet gehaald worden. Ook neemt het aantal aangeboden koopwoningen de laatste periode juist af. Volgens het BZK/ABF bedroeg begin 2021 het woningtekort in Nederland 279.000 woningen, waarbij de rekensom ingewikkelder ligt dan simpelweg het aantal huishoudens met het aantal woningen vergelijken. Er zijn namelijk bijvoorbeeld ook mensen met een tweede huis en bij verhuizingen staat vaak een huis een poosje leeg. Ook zullen er mensen zijn die graag een huishouden zouden vormen, maar die geen huis hebben en zij tellen op dat moment niet als bestaand huishouden. Er is veel latente vraag naar huizen van mensen die nog thuiswonen of bijvoorbeeld op vakantieparken.

Inschrijf- en zoekduur sociale huurwoningen
Wanneer iemand een sociale huurwoning wil, dan heb je veel geduld nodig. De wachttijd varieert in Nederland van vier tot wel 13 jaar en door migratie stijgt de vraag naar sociale huurwoningen alleen maar verder. Voor veel mensen is de sociale huur op dit moment gewoon geen optie meer. Zij moeten op zoek naar een andere oplossing.

Woningtekort
Het woningtekort zal tot 2024 oplopen tot 3,9%, waarbij in het midden van west naar oost Nederland de tekorten het grootst zullen zijn.

In 2035 hoopt men een tekort van slechts 2% te kunnen realiseren, waarbij je mag hopen dat de productie op gang komt. De redenen voor het oplopende woningtekort:

• De sterk teruggevallen woningbouwproductie
• Er is nu een inhaalvraag na de crisis
• Huishoudensverdunning
• De bevolking groeit sneller als de prognoses dachten
• Trek naar stedelijke gebieden
• Onttrekken van woningen voor permanente verhuur door verhuur aan toeristen
• Langer zelfstandig wonen van ouderen
• Het sluiten van GGZ-instellingen

De krapte op de woningmarkt geldt hierbij overigens voor heel Nederland. Niet alleen de Randstad, maar ook in de noordelijke en zuidelijke provincies zijn tekorten. Wanneer we naar de prijsstijging kijken van koopwoningen stijgen de prijzen in heel Nederland door het tekort.

Oplossingen
Het probleem zit niet in de grondstukken. Volgens het kadaster is er nog voldoende grond beschikbaar. Op dit moment wordt echter veel gebouwd in de duurdere categorie woningen (70%) en nog nauwelijks in de goedkopere categorie (nagenoeg 0%). 30% van de nieuwbouw valt in de middenklasse. We moeten wel gaan bouwen waar vraag naar is. Peter Boelhouwer geeft voor het verminderen van de krapte op de woningmarkt de volgende tips:

• Splitsen van woningen. Het idee is om grotere huizen te splitsen in meer woningen. In Frankrijk en Duitsland is het heel gewoon om met meer generaties onder één dak te leven.
• Innovatieve woningproductie waardoor woningen goedkoper worden en sneller gebouwd kunnen worden.
  
  
  
• Collectieve woonvormen en zelfwerkzaamheid: CPO, PO, wooncoöperaties, kluswoningen en Bouwcollectief. Mensen die zelf collectief iets gaan bouwen.
• Creatie van een flexibele schil op de woningmarkt middels kleinere en tijdelijke goedkopere woningen. Schroef de eisen waar een nieuwbouwhuis aan moet voldoen naar beneden.
• Meer regionale spreiding.
• Verhoog de investeringscapaciteit van woningcorporaties.
• Oplossen van het bestuurlijk vacuüm woningbouwtaakstelling. Eigenlijk is binnen politiek Nederland niemand meer verantwoordelijk voor de woningbouw. De provincie wil vooral de openbare ruimte beschermen en het rijk geeft aan dat de woningbouw gedecentraliseerd is. Om de doelstellingen te kunnen halen zou de taak weer gecentraliseerd moeten worden.
• Gemeenten kunnen een actievere rol spelen. Volgens het kadaster hebben gemeenten nog grond om 820.000 woningen te bouwen. Corporaties en ontwikkelaars nog voor bijna 300.000 woningen. Daarnaast zijn er nog grondposities voor nog eens 2,1 miljoen woningen. De locaties zijn er.
• Opschalen van woondeals naar verstedelijkingsafspraken en een landelijk programma.
• Door permanente uitval van plannen moet de woningbouwprogrammering naar 130%.
• Houd de bouwregels simpel en nationaal. Elke gemeente wil zijn eigen regels stellen aan nieuwbouw, waardoor bouwers geen standaard concepten kunnen bouwen. Dit maakt het voor bouwers onnodig moeilijk. In Duitsland is er bijvoorbeeld gewoon één bouwbesluit en iedereen weet waar hij zich aan te houden heeft. Dat werkt veel effectiever.
• Bouw kleiner en goedkoper.
• Pas het fiscale stelsel aan ter ondersteuning van de starters en waarmee je de huidige huizenbezitters afremt: een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek, afschaffen van de renteaftrek van de aflossingsvrije hypotheken, koopwoning naar box 3 en belasting op vermogenswinst bij verkoop.
• Zorg als gemeente dat je de juiste soort woningen bouwt, passend bij de vraag.
• Probeer als gemeente de doorstroom te stimuleren.
• En kijk als gemeente of je collectieve woonvormen kunt faciliteren.
• Probeer als gemeente reëel te zijn met je regels voor bouwers.
• En maak als gemeente niet de fout dat woningbouw wel overgelaten kan worden aan beleggers. Beleggers bouwen graag kleine en dure woningen en wijzen deze niet toe aan de doelgroep. Hier schiet je als gemeente helemaal niets mee op.

De volledige opname van deze bijeenkomst is bij de e-learning op het VPNG-platform terug te vinden.