Florian van Dijk van de gemeente Zwolle is gebiedsmanager van de spoorzone in Zwolle en onder andere verantwoordelijk voor de voorzieningen. Vandaag wil hij graag sparren over de spanning tussen de wens om voorzieningen te realiseren, terwijl op andere plekken in de gemeentevoorzieningen afgeschaald moeten worden. Hoe moeten we hiermee omgaan? En hoe krijg je de gewenste levendige plint ten behoeve van de leefbaarheid?
Florian en zijn stedenbouwkundige collega Gerjan Timmerman nemen ons in dit webinar mee in het proces dat zij hebben ingezet om antwoorden te vinden op deze tweespalt. Florian gaat in op de dilemma's die dit oplevert bij de ontwikkeling van de spoorzone tussen stedenbouwkundige kwaliteit, draagkracht en rol van ontwikkelende partijen, ambities vanuit de gemeente, de leefbaarheid en vooral de behoeften vanuit de toekomstige bewoners.
In dit webinar zijn zij vooral ook op zoek naar middelen en goede voorbeelden waar ook de anderen gemeenten tegenaan lopen en in welke oplossingsrichting zij denken. Hun doel voor dit webinar is dan ook:
- Inzicht krijgen in verschillende gemeentelijke werkwijzen ten aanzien van realiseren en faciliteren van voorzieningen
- Meer handvatten ontwikkelen om toekomstbestendige gebieden met voorzieningen te ontwikkelen
Spoorzone Zwolle
De spoorzone Zwolle ligt tussen het oude centrum en het IJssellandschap in, begint Gerjan. Het gebied is eind jaren negentig ontwikkeld tot kantorengebied en vooral gericht op automobiliteit. De opgave die in 2020 al is vastgesteld ziet er als volgt uit;
- 4.000 nieuwe woningen
- Gemengd stedelijk woon-werkmilieu
- Innovatiedistrict
- Goed en bereikbaar OV-knooppunt
- Mobiliteit gericht op fietsen en wandelen
- Samen met de binnenstad één centrumgebied
- 80.000 m2 voorzieningen; onderwijs, maatschappelijk, horeca, detailhandel, leisure, sport, congres, enzovoort
Het gaat over 100 hectare, er zijn verschillende gebiedsvisies gemaakt (nota van uitgangspunten). Elk deelgebied dat nu actief is, heeft een nota van uitgangspunten. Er wordt binnen vier coalities gewerkt aan de visies op deelgebieden. In totaal zijn er 18 partijen betrokken; gemeente, eigenaren, ontwikkelaars, corporaties, onderwijsinstellingen en beleggers. In het gebied is afstemming al lastig, geeft Florian aan, door al die verschillende partijen, Er moeten ook nog afspraken worden gemaakt over het totale gebied en dat is dus een hele uitdaging. Verder wordt er op programmaniveau samengewerkt tussen de coalities op verschillende thema’s als mobiliteit, energie, wonen en voorzieningen.
Enrico vertelt dat er naar aanleiding van het verhaal een stuk of vijf verschillende knoppen ontstaan waar je aan kan draaien en wat ook in het verhaal van Florian en Gerjan terugkomt. De eerste is de knop inrichting (wonen versus voorzieningen versus mobiliteit). De tweede knop zijn de verschillende rollen (partners), en als derde heb je een aantal vragen over haalbaarheid, wie moet wat betalen? Bestaande situaties, hoeveel invloed heb je daar bijvoorbeeld op? De vierde is mobiliteit, hoe geef je dat een plek en de vijfde die steeds vaker naar voren komt is energie en energievoorziening.
Routekaart spoorzone
In Zwolle is de gebiedsvisie net vastgesteld door de gemeenteraad. Dat zijn de nota’s van uitgangspunten samen met het ontwikkelkader. Vervolgens werken ze nu met partijen aan een ruimtelijk ontwikkelplan, waar ook op planniveau functies toebedeeld gaan worden. Hier moet ook worden aangetoond door de deelgebieden dat het daadwerkelijk kan, zowel financieel als functioneel en planologisch. Hier horen ook allerlei onderzoeken bij. Het is dus nog niet helemaal dichtgetimmerd en er kan hier en daar nog geschoven worden. “Er moet wel een product komen wat uiteindelijk financieel en ruimtelijk mogelijk is en waar we in geloven”, laat Florian weten. Vervolgens gaan ze naar het bestemmingsplan waar het ruimtelijk ontwikkelplan ook de basis voor is.
Voorzieningen
“We willen hier een centrum-stedelijk gebied maken”, zegt Gerjan. “Met levendigheid, 18 uur per dag moeten daar mensen op straat zijn en moeten er mensen in de publieke ruimte zitten.” Hieronder een overzicht met wat ze voor ogen hebben aan voorzieningen in de spoorzone Zwolle:
- Realiseren van een centrum-stedelijk gebied met levendigheid (een groot deel van de dag)
- Een gemengd woon-werkmilieu waarin voorzieningen belangrijk zijn; voorzieningen met zowel hoog als laag economisch rendement
- Voorzieningen zijn de randvoorwaarde voor het slagen van het mobiliteitsconcept met onder andere een inrichting conform STOMP en lage parkeernorm
De voorzieningen zijn ook heel belangrijk om andere doelen van de spoorzone te laten slagen. Om veel fiets- en wandelverkeer te creëren moeten de voorzieningen ook in de buurt zijn, zodat mensen niet alsnog de auto moeten nemen bijvoorbeeld.
Naast het gebied van de spoorzone hebben ze nog te maken met andere gebieden. Er zijn meerdere binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen met (enigszins) vergelijkbare ambities en programma. De spoorzone vormt samen met de binnenstad en de nieuwe Veemarkt het nieuwe centrumgebied van Zwolle, maar ook buiten het centrumgebied zijn er ontwikkelingen.
Ze hebben nu bij Zwolle op centrumniveau een voorzieningenonderzoek gedaan, wat vooral gaat over een kwalitatief en een kwantitatief onderzoek. Enerzijds, is de marktruimte die ze hebben opgenomen in de nota van uitgangspunten anno 2023 nog realistisch? Anderzijds gaan ze kijken naar de verdeling die ze in de verschillende nota’s van uitgangspunten hebben beschreven. Hoe realistisch is dat en is dat ook conflicterend met elkaar? Ligt de focus bijvoorbeeld niet te veel op cultuur terwijl daar maar een kleine markt voor is, of hanteren ze juist een gezondheidscentrum op één plek in plaats van verdeeld over zes gebieden? Dus waar zitten de kansen en hoe realistisch is het nu eigenlijk wat we hebben opgeschreven. Dit is een intern proces binnen de gemeente Zwolle.
Realisatie voorzieningen
Kort samengevat is een diversiteit aan voorzieningen een belangrijke randvoorwaarde voor het slagen van de ontwikkeling van de Spoorzone tot een gemengd stedelijk gebied, maar er zijn een aantal interne en externe factoren die hierbij ook een belangrijke rol spelen:
Externe factoren:
- Samenwerking in de coalities
- Wijzigende marktomstandigheden
- Internet
- Veranderingen op stedelijke niveau
- Ruimteclaims begane grond gebouwen
Interne factoren:
- Versnipperde beleidsthema’s
- Planologische sturingsmogelijkheden beperkt
- Gemeente heeft weinig grondpositie
- Interne concurrentie om voorzieningen
Florian en Gertjan willen in dit webinar naar aanleiding van hun bovenstaande verhaal graag sparren met de deelnemers over de volgende vragen:
- Wie herkent deze opgave en is al verder in een vergelijkbaar proces? Wat is de werkwijze en is dit succesvol?
- Van welk instrumentarium wordt gebruikgemaakt om voorzieningen met verschillend rendement te borgen, bijvoorbeeld planologisch of door middel van een plintenfonds?
- Hoe te komen tot een realistisch en haalbaar voorzieningen-programma dat bijdraagt aan een levendige Spoorzone?
- Op welke manier kunnen voorzieningen met zowel een hoog als laag economisch rendement langdurig worden geborgd in de gebiedsontwikkeling?
Vanuit de groep wordt verteld dat zij een klankborggroep hadden opgericht. Zij hadden ook een onderzoek gedaan en hebben die uitkomsten gedeeld met de klankborggroep, die bestond voornamelijk uit toekomstige omwonenden en de directe omgeving. Daar hebben ze de vraag gesteld, hoe zij aankijken tegen de invulling van de plint. De projectontwikkelaars waren daar ook bij, zodat ze die informatie ook hadden en zo ook met elkaar in contact kwamen.
Vanuit Alphen aan de Rijn komt het idee: is er vanuit de gemeente Zwolle al contact met de partijen die de gemeente als doelgroep ziet voor de plinten? Dus die potentiële doelgroep voor de sociale versus niet sociale. Dus niet top down, maar ook vanuit de omgeving. Want is wat de gemeente in Zwolle wil, ook wat de behoefte is van de omgeving.
Ook in Amsterdam-Noord worstelen ze met welke functies wel en niet in een plint mogen komen. Er mag heel veel niet. In een bepaald gebied is de ontwikkelaar al heel lang bezig, die heeft iemand ingehuurd om lokale partijen te betrekken om die plinten in te vullen. Die doet ook behoorlijke concessies bijvoorbeeld op de huurprijzen als een partij van toegevoegde waarde is voor die plint. Dit is op initiatief van de investeerder zelf. Het is voor de gemeente heel moeilijk om hier aan de knoppen te kunnen draaien.
Vanuit de gemeente Eindhoven komt nog een voorbeeld waar ze in de planvorming de plinten juist buiten beschouwing laten. Dan is het ook niet erg dat die plint even leegstaat, dit biedt ruimte voor vooral kleine startende (lokale) ondernemers. Je kunt hier dan namelijk een vrij lage huur vragen, die niet marktconform is.
Nieuwsgierig geworden naar dit interessante webinar over binnenstedelijke gebiedsontwikkeling? Kijk het webinar terug bij de vakgroep Woningmarkt van de VPNG.