Inloggen

19 april waren Jurgen Arts en Iwan de Vries door de VPNG-vakgroep Woningmarkt uitgenodigd om meer te vertellen over het snel realiseren van nieuwe woningen door de inzet van tijdelijke, flexibele woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Iwan werkt voor de gemeente ’s-Hertogenbosch. Jurgen is van woningbouwcorporatie Zayaz.

De reguliere wijk
De gemeente ’s-Hertogenbosch ontwikkelt op dit moment de locatie ‘De Groote Wielen’. Het is een Vinexlocatie waar 8.000 woningen worden gerealiseerd. Een gedeelte van deze woningen worden flexwoningen. Met 20 woningen per hectare krijgen de woningen op deze vinexlocatie veel ruimte om zich heen met groen en water. Het water uit de wijk wordt opgevangen en via veel slootjes komt het uit in een moeras waar het gezuiverd wordt. De wijk kent in het midden een grote waterplas, welke zeer toedraagt aan de levenskwaliteit van de wijk. De bewoners kunnen er vissen, zwemmen, zeilen en er is zelfs een strandje. De bewoners zijn zeer tevreden over de kwaliteit van de omgeving.

De flexwoningen
Direct aan de grens van De Groote Wielen komt een wijk met de naam Noord oosthoek. Hier zijn de flexwoningen gepland. Waar De Groote Wielen zich richt op vooral de jonge gezinnen, is de doelgroep voor de flexwoningen veel meer gedifferentieerd. Van jong tot oud kan hier terecht. De bebouwingsdichtheid is hier hoger, 30 woningen per hectare.

De 200 flexwoningen zijn tijdelijke, verplaatsbare woningen en zijn in het bezit van woningbouwcorporatie Zayaz. Op het moment dat De Groote Wielen weer groeit, zullen de flexwoningen plaatsmaken en verplaatst worden naar nieuwe gebieden. De gemeente verwacht dat ergens na zeven tot maximaal 15 jaar de flexwoningen weer verplaatst zullen moeten worden. Voor deze langere periode is gekozen om de bewoners meer zekerheid te geven. De flexwoningen zullen in groepjes van 15 bij elkaar horende woningen verplaatst worden, inclusief de bewoners. De bewoners blijven elkaars buren, ook na het verplaatsen.

Groepjes flexwoningen
De gemeente heeft gekozen voor de flexwoningen om de ruimte die beschikbaar is zo snel mogelijk te gebruiken voor woningbouw. Op dit moment creëert de gemeente op deze wijze snel nieuwe woonruimte. Nu is het nog een cluster van 200 flexwoningen. Door de tijd heen zullen de flexwoningen verspreid gaan worden over de wijken. In het verleden heeft de gemeente veel weerstand ondervonden rondom flexwoningen. Bewoners van reguliere woningen hadden veel last van bewoners van flexwoningen. Door de flexwoningen nu te clusteren en later in groepjes te verspreiden, hoopt de gemeente de overlast tegen te gaan. De flexwoningen staan nu eerst met een tijdelijke vergunning en zullen pas in een later stadium op een andere locatie een definitieve vergunning krijgen.



Rolverdeling corporatie en gemeente
Woningbouwcorporatie Zayaz, eigenaar van de flexwoningen, voelde eind 2015 al de toenemende druk op de woningmarkt en de behoefte aan een snelle oplossing. Speciale aandacht kwam er voor spoedzoekers, zoals statushouders. Zayaz wilde op drie locaties in de gemeente snel woningruimte creëren, waarbij de rollen duidelijk verdeeld werden. In grote lijnen komt het erop neer dat de gemeente verantwoordelijk is voor de benodigde grond en de woningbouwcorporaties voor alles wat op de grond staat.
De gemeente moet zorgen dat de grond bouwrijp gemaakt wordt en heeft de regie over de communicatie tot aan de plaatsing van de woningen. De gemeente betaalt de plankosten, leges en communicatiekosten en zorgt dat het procedureel allemaal klopt. De corporaties zorgen voor de aanschaf, plaatsing, verhuur en beheer van de flexwoningen. De corporaties zijn ook verantwoordelijk dat de flexwoningen uiteindelijk verplaatst gaan worden, omdat de corporaties de grond slechts een beperkt aantal jaren om niet in bruikleen krijgen van de gemeente. Let hierbij op het opstalrecht, want anders klopt het juridisch niet. De corporaties hebben vanaf de plaatsing van de flexwoningen de regie over de communicatie.

Belangrijk is dat alle betrokken partijen een gedeelde urgentie onderkennen. De woningbouwopgave heeft moet bij alle partijen topprioriteit hebben. En om soepel met elkaar te kunnen werken is een gezamenlijk projectteam opgezet, waarbij een ieder zijn eigen rol heeft. In dit team zitten personen van alle betrokken partijen. Tevens werden beslismomenten van bijvoorbeeld de raad en het managementteam van de corporatie met elkaar gesynchroniseerd, zodat iedereen steeds met de meest actuele informatie werkt.

Grote belangstelling
Bij de eerste flexwoningen in ’s-Hertogenbosch in 2016-2017 konden de bewoners al na negen maanden hun intrek nemen. Anno 2022 is overigens een tijdspanne van negen maanden niet meer mogelijk door diverse tekorten bij leveranciers. Het zijn flexwoningen van 25m2 die 10 jaar gebruikt zullen worden. Op 22 flexwoningen kreeg de corporatie maar liefst 1.500 reacties van 300 woningzoekenden. Toewijzing ging per loting, waarbij de inschrijftijd van de personen die een flexwoning toegewezen kregen behouden blijft, waardoor ze de mogelijkheid blijven houden om door te stromen naar een reguliere woning. De reden waarom de personen op zoek waren naar woonruimte was zeer divers.

Leerpunten
De flexwoningen werden aan de bewoner voor twee jaar toegekend. Achteraf gezien was dit geen goede keuze. In de praktijk hebben de bewoners bij hun intrek in de woning alweer stress omdat ze weten dat ze binnen twee jaar toch een andere plek moeten vinden, wat op de huidige woningmarkt nagenoeg ondoenlijk is. Ook werden veel studiowoningen geplaatst waarin vooral kwetsbare groepen terechtkwamen. Deze clustering van kwetsbare personen is in de praktijk niet handig en leverde de corporatie veel beheerwerk op.

Op diverse locaties diverse flexwoningen
In 2019-2020 heeft de corporatie 186 flexwoningen op vier tijdelijke locaties geplaatst. Op een niet meer in gebruik zijnde voetbalveld werden 60 flexwoningen voor studenten geplaatst. Op een ander grasveld binnen een wijk zijn 20 extra flexwoningen neergezet voor jonge gezinnen. Op een niet in gebruik zijnde parkeerplaats werden 54 flexwoningen gezet. En ook aan de rand van de stad werden op een oud parkeerterrein 52 flexwoningen gezet voor verschillende doelgroepen.

Kosten
De kosten voor de gemeente per flexwoning voor het bouwrijp maken, de plankosten en de leges komen gemiddeld op een krappe € 5.000,-. Voor het woonrijp maken investeert de corporatie gemiddeld ongeveer€ 4.400,-. De totale kosten voor de woningbouwcorporatie komen daarmee voor woningen van 32m2 op € 55.000,- per flexwoning en voor flexwoningen van 50m2 op € 97.000,- per woning.

Participatie
Bij de eerste plaatsing van de flexwoningen was er veel draagvlak bij de omwonenden. Bij het tweede project van flexwoningen kwamen er meer bezwaren. De woningen stonden ook dichter bij reguliere woningen, wat automatisch leidt tot meer bezwaren. Het participatieproces had hier meer maatwerk nodig. Omwonenden gingen procederen, waarbij de corporatie de deuren open hielt voor de omwonenden om mee te blijven denken over het project. Na realisatie en met goed beheer van de flexwoningen zijn de omwonenden over het algemeen nu positief gestemd over het eindresultaat.

Tijdelijkheid
De locatie van het tweede project is voor 10 jaar. Over tien jaar moet de corporatie het terrein weer leeg opleveren aan de gemeente en nu al wordt nagedacht waar de flexwoningen over 10 jaar heen kunnen. De locaties zijn meestal plekken waar op dit moment niets mee gebeurt, maar waar voor in de verdere toekomst een andere bestemming voor bedacht is. Voor de bewoners is het echter een permanente woning die soms verplaatst wordt en je buren verhuizen mee.

De geleerde lessen

  1. Flexwoningen zijn één van de maatregelen om krapte op de woningmarkt te verlichten.
  2. Zet alle betrokken partijen in een projectteam waarbij een ieder het als topprioriteit heeft.
  3. Snelheid is mogelijk!

Uitdagingen

  1. De exploitatietermijn zou opgerekt moeten worden naar 10 tot 15 jaar. Na 10 tot 15 jaar heb je als voordeel dat gezien het huurrecht je het huurcontract kan laten aflopen. Bij een dergelijke termijn heb je nog geen 'last' van allerlei wet- en regelgeving die bij echt permante bouw van toepassing is. 
  2. De huurder zou meer betrokken moeten worden.
  3. De woonomgeving moet minder tijdelijkheid uitstralen.
  4. Meer modulair bouwen.
  5. Opschalen: van locatie- naar gebiedsontwikkeling.


Stappenplan voor de locatie van flexwoningen

  1. Zorg voor bestuurlijke urgentie/draagvlak.
  2. Betrek een woningbouwcorporatie voor sociale huurwoningen.
    (Er lijken zo langzaam ook commerciële partijen op te staan die zich qua flexwoningen op de middenhuur willen gaan richten. Gemeenten kunnen ook helemaal zelfstandig flexwoningen creëren, maar op dit moment is hier alleen een voorbeeld bekend van de gemeente Purmerend.)
  3. Stel een projectteam samen met personen van de betrokken partijen.
  4. Wat zijn geschikte locaties. Stap ook gerust op de fiets en ga kijken! Weeg de voor- en nadelen van de locatie:
    Van voordeel is als de de grond van de gemeente is of een meegaande eigenaar
    Welke weerstand is te verwachten van omwonenden?
    Zijn er ruimtelijke of milieutechnische belemmeringen? Bij een hoogspanningsmast houdt het plan snel op.
    Is de locatie goed te bereiken?
    Zijn de nutsvoorziening enigszins in de buurt?
  5. Schrijf voor elke locatie een business case.
  6. Kies met de betrokken partijen de meest optimale locatie. Neem een besluit.
  7. Communiceer de gekozen locatie naar de omwonenden, start de participatie.


De presentatie van deze bijeenkomst vind je op het forum van de VPNG. Je kunt ook het hele webinar terugkijken. Of bekijk alle activiteiten van de vakgroep Woningmarkt