12 april hadden we Taco van Hoek te gast. Taco is directeur van EIB, het Economisch Instituut voor de bouw. Hij nam ons mee naar de keiharde realiteit dat ondanks de grote politieke ambities we nu te maken hebben met een dalende woningbouwproductie. Om de woningbouw weer vooruit te krijgen, draagt Taco ons een aantal controversiële alternatieven aan zoals kleine groene woonlocaties die dicht aansluiten bij bestaande bebouwing. Hierdoor kan zeer selectief worden ontwikkeld en een hoge ruimtelijk kwaliteit worden gerealiseerd aan de hand van concepten als landelijk wonen, natuurrijk wonen en natuur-inclusief wonen.
“Wij kijken net zo zeer naar de bouw, als naar de gebouwde omgeving”, begint Taco zijn verhaal. “Eén van de kenmerken van onze analyses is dat we ook proberen wat breder naar maatschappelijke effecten van beleid te kijken. Bouwen op zichzelf is niet het doel, we moeten dingen bouwen waar behoefte aan is in onze samenleving.”
Het EIB is een stichting, zij maken onafhankelijke analyses waarin de feiten voor zich spreken. Zij redeneren altijd vanuit de markt, wat komt er op ons af, wat zit er voor vraag in de woningmarkt en welke groepen gaat dat dan om. Taco geeft aan, “wij zijn er vooral om beter beleid tot stand te brengen, via kwalitatief goed onderzoek. Onze hoofdtaak is om de juiste feiten op een rij te krijgen.”
Taco van Hoek, EIB
Analyse van de woningnood
Taco laat weten het probleem van de woningnood eigenlijk voor de oorlog in de Oekraïne al duidelijk zichtbaar was. De woningprijzen zijn nominaal in zes jaar tijd bijna verdubbeld, de reële huizenprijs is ongeveer met 70% gestegen en ondertussen zitten we middenin een woningbouwimpuls. Blijkbaar waren er voor de oorlog al projecten die helemaal niet zo makkelijk uitkonden. In de ogen van Taco zijn hier twee oorzaken voor waar je in staat bent om aan de knoppen te draaien:
- We bouwen op steeds lastigere locaties
- Het beleid van betaalbaar wonen
De eerste knop, die in de ogen van Taco ook het minste pijn doet, zijn de locaties. De ruimtelijke ordening is volgens hem de echte kans. Hij geeft aan dat op het moment dat er goede binnenstedelijke locaties zijn waar je kunt bouwen, we dit ook vooral moeten blijven doen. Maar daar moeten we ons volgens Taco niet volledig en alleen maar op richten. “Er zijn soms heel mooie combinaties mogelijk”, vertelt Taco. Je kan wat meer landelijk en natuurlijk wonen als je aan de rand gaat bouwen, mensen kunnen in hun eigen dorp/omgeving blijven wonen. Belangrijk is niet alleen dat het meer mogelijk maakt, maar vaak is het zo dat die kleine groene locaties al dicht bij de kern liggen. Dus de voorzieningen zijn er al in de buurt, dat maakt dus al heel veel uit. Daarnaast zijn het vaak weilanden en hoef je dus geen bedrijven te verplaatsen of infrastructuur te verleggen. Kijk naar de meest kansrijke locaties, of ze nou binnen- of buitenstedelijk zijn.
“Het vergt een andere mindset”, vertelt Taco. Natuurlijk zijn er locaties die uiteindelijk echt niet geschikt zijn, of waar je niet moet willen bouwen, maar er zijn ook heel veel kansrijke locaties waar nooit naar is gezocht en dus ook niet naar is gekeken. Het vergt wel tijd, dit is niet in drie maanden voor elkaar, maar in de komende vier jaar, zou je hierdoor heel wat woningen kunnen realiseren. Als we echt bereid zouden zijn om wat anders tegen de ruimtelijke ordening aan te kijken. Dit vereist wel een actieve opstelling van de overheid en niet laat de projectontwikkelaars maar verzinnen wat ze leuk vinden, want de overheid moet ook de ruimtelijke kwaliteit bewaken.
Vragen vanuit deelnemers
“Hoe moeten we omgaan met de hoge bouwkosten en wanneer gaan die weer dalen?” Is een vraag die vanuit de deelnemers wordt gesteld.
Taco geeft aan dat dit ook sterk afhangt van de energieprijsontwikkeling en van de lonen. Die werken nu wat harder door en daar hebben we op dit moment “last” van. We hebben voorlopig nog wel even last van die hoge kosten en de bouwkosten zullen volgens het EIB voorlopig niet dalen.
“De invloed van de grondprijs op de haalbaarheid, wat is jullie visie daar op?” is een andere vraag die wordt gesteld.
Taco geeft aan dat dit een terecht argument is. Als de grondprijzen marktconform zouden zijn geweest, zouden de grondprijzen vanzelf een stuk opvangen. De grondprijzen zijn niet echt flexibel op de korte termijn, zowel in de publieke sector als in de private sector. Het staat voor bepaalde waarden in de boeken. Uiteindelijk zie je die prijzen wel dalen, vertelt Taco. Dit is een knop waar je niet veel aan kunt draaien.
Wat is de realiteit rond de melding van grote bouwers als BAM en Volker Wessels dat de bouwproductie is ingestort. “Wat is daarvan waar en hoe zien jullie dat landelijk?”
“Die aanwijzingen hebben we nog niet. Dat beeld is een te sterk beeld op basis van de feiten die wij zien. We horen wel steeds meer over projecten die uitgesteld worden. Daar ligt wel een probleem. Hij begrijpt wel dat ze een soort noodkreet afgeven. Ik denk dat het beeld wel erg sterk is neergezet, 50% van de daling hebben we zelfs in de vorige crisis niet gezien”, geeft Taco aan. “Maar ook 20% daling is natuurlijk wel zorgwekkend.”
Startersleningen
Taco wil ook nog even de startersleningen aankaarten. Volgens hem doen gelukkig veel gemeenten dit al, het is echt nuttig zegt hij om hier goed naar te kijken. De oorzaak ligt volgens hem bij het systeem dat we bedacht hebben. Er mag geen rekening worden gehouden met inkomensperspectief en dat benadeeld de starters met name. Wat dus gemeenten wel kunnen doen zijn de startersleningen. Taco geeft aan dat ze daar bij het Ministerie nog eens aandacht voor hebben gevraagd, om deze leningen niet alleen te beperken tot nieuwbouw. Het kan echt helpen om de vraag in deze moeilijk tijd overeind te houden.
Verder denkt het EIB niet dat de oplossing ligt in het verlagen van de bouwkosten, het ligt niet in de verwachting dat dit zal gaan gebeuren. Woningen moeten tegenwoordig aan allerlei (duurzaamheids)eisen voldoen, dat kost uiteraard meer. Dus de oplossing moet je hier niet zoeken, laat Taco weten.
Als laatste wil Taco nog meegeven dat het beleid van betaalbaarheid, zich vooral op de nieuwbouw lijkt te richten. Dat is jammer, laat hij weten. Terwijl 90% van de koopstarters een bestaande woning koopt en geen nieuwbouwwoning. Voor de betaalbaarheid van woningen, is doorstroom van cruciaal belang. “Als je heel veel aan de onderkant bouwt, krijg je de minste doorstroming”, geeft Taco aan. Aandacht voor die doorstroming is volgens hem belangrijk.
Dit webinar is terug te zien bij de vakgroep Woningmarkt van de VPNG.