7 maart hadden wij Martin van Rijn te gast. Martin, ook bekend als voormalig politicus, bestuurder en topambtenaar, is sinds 2020 voorzitter van Aedes. Aedes is de landelijke branchevereniging van woningcorporaties. De leden van Aedes zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor ongeveer een derde van alle woningen in Nederland en spelen een cruciale rol in goede huisvesting van grote groepen mensen. Martin ging tijdens dit webinar in op de doelstelling van corporaties om huren betaalbaar te houden en de ambitie om jaarlijks 34.000 woningen te bouwen. Ook ziet Aedes een oplossing in flexwoningen, waarbij de samenwerking met gemeenten hard nodig is om de benodigde vergunningen te krijgen. De opgave om meer huizen te bouwen is groot en alleen als de verschillende partijen zoals gemeenten en corporaties beter met elkaar gaan samenwerken, zullen we de doelen kunnen bereiken. 
De opgave
Vlak voor de kabinetsformatie zijn er ongeveer 34 partijen op het gebied van bouwen en wonen met elkaar in discussie gegaan over wat nu eigenlijk de opgave voor de toekomst is? Dat heeft geleid tot de actieagenda wonen. Daarnaast is er discussie geweest of de investeringsruimte voor corporaties niet weer vergoot moet worden, en dat heeft weer geleid tot de nationale prestatieafspraken. Dat zijn de afspraken tussen de woningbouwcorporaties en de Rijksoverheid om te kijken wat we terugkrijgen als de verhuurderheffing wordt afgeschaft. Hier zijn vier pijlers uit naar voren gekomen:
- Nieuwbouw
- Verduurzaming
- Leefbaarheid
- Betaalbaarheid
Bij de nieuwbouw is ingeschat dat er 250.000 sociale huurwoningen bij moeten komen in de periode tot 2030, waarvan 50.000 middenhuur. Dat zou voor de woningbouwcoöperaties betekenen dat de productie moet worden verdubbeld van 15.000 naar 30.000. Hiernaast moet ook de verduurzaming versneld worden doorgevoerd. Het gaat hier om ongeveer een miljoen woningen, waarvan iets meer dan 675.000 vergaand geïsoleerd moet worden en 450.000 woningen moeten van het gas af. Daarnaast moeten nog extra investeringen komen voor de verbetering van de leefbaarheid.
Ondanks de hoge inflatie proberen corporaties toch de huurstijging te temperen. Onlangs is besloten de huurstijgingen niet meer te koppelen aan de inflatie, dat zou niet sociaal zijn. Daarnaast ligt er een voorstel om een huurverlaging door te voeren voor inkomens tot 120% van het sociaal minimum. Zo’n maatregel kost meer dan 1 miljard per jaar. De corporaties hebben dit zelf voorgesteld omdat ze van mening zijn dat ze niet de volledige inflatie kunnen vragen van huurders in deze tijd. Zo willen de corporaties de mensen tegemoet komen die kampen met een laag inkomen en de eindjes al aan elkaar moeten knopen. Deze groep kan je niet confronteren met een huurstijging van 10% vanwege het feit dat je het gekoppeld hebt aan de inflatie.
De totale investeringsopgave bij coöperaties tot 2030 is ongeveer 120 miljard euro. “Dat is een vrij forse opgave”, laat Martin weten. De bouwkant is deels vertaald in woondeals. Corporaties vinden belangrijk dat 30% van de nieuwbouw bestaat uit sociale huurwoningen, want dat aantal moet je achter de hand hebben om mensen met een lager inkomen ook een goed huis te kunnen bieden. De regiodeals staan nu op het punt van afsluiten.
Gebiedsgerichte aanpak
Martin vindt dat de gebiedsgerichte aanpak steeds ingewikkelder wordt. Je moet tegenwoordig rekening houden met de waterhuishouding, met het klimaat, met de energietransitie, natuur en milieu en met landbouw. Het wordt ingewikkelder, maar volgens Martin biedt het ook veel kansen. We gaan de wijken en buurten van de toekomst realiseren en proberen al deze vraagstukken aan de voorkant met elkaar te verbinden. Martin vindt ook dat we ons de discussie over buitenstedelijk of binnenstedelijk bouwen niet kunnen veroorloven, in zijn ogen moet het allebei. Gebiedsgerichte aanpak vergt in elk geval veel samenwerking met veel verschillende partijen.
Flexwoningen
We hebben ook een discussie over hoe zit het nu met de vergunningen en procedures? Er zijn onderzoeken geweest dat door het planontwikkelingsproces parallel te plannen, het mogelijk is om de ontwikkelingstijd te verkorten van zes naar bijna twee jaar. Bij Aedes is de laatste tijd ook veel gedacht over flexwoningen, hoe kunnen we heel snel modulair bouwen? Het idee is om 10.000 van deze flexwoningen te bouwen. Martin valt op dat deze woningen, als we iets verder zijn, binnen een dag gebouwd kunnen worden, maar we praten er al acht jaar over. Het zou goed zijn als dat evenwicht wat meer de andere kant op gaat. Het proces wordt hierdoor ook omgedraaid: van "We hebben geen woningbouwlocaties", naar "We hebben 10.000 woningen en vertel maar waar ze moeten komen te staan.". Dat is een spannend proces. Verder zou het samen vinden van locaties een verbetering kunnen zijn. Corporaties en gemeenten kunnen hier samen optrekken en elkaar hier helpen.
Grondbeleid
Een ander onderwerp is het grondbeleid. Vroeger hadden gemeenten en corporaties veel grond tot hun beschikking waar ze wat mee konden doen. Tegenwoordig moeten gemeenten met corporaties en projectontwikkelaars onderhandelen over wat er met de grond gaat gebeuren. Dat is toch een spel en dat werkt door in het tempo waarin je door kan met het proces. Volgens Martin is de wooncrisis dusdanig ernstig dat we moeten kijken naar dit grondbeleid. Grond is nu teveel een inkomstenbron geworden voor gemeenten. Hij denkt dat er ook gepraat moet worden over de grondprijzen. Moeten bijvoorbeeld de grondprijzen voor sociale huurwoningen, ook niet worden aangepast naar sociale grondprijzen. Wat betekent dat dan en hoe ga je dat dan regelen?
Middenhuur
“In de huidige situatie is het zo dat als je iets meer verdient dan om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, je eigenlijk toegang hebt tot niks”, zegt Martin. De vrije sector is te duur, een koopwoning is te duur. Middenhuur zou kunnen, maar die woningen worden niet meer gebouwd. Corporaties mochten het niet en de markt deed het niet. Nu is er in de prestatieafspraken toch weer gesproken of corporaties toch meer middenhuur kunnen realiseren. Martin verwacht dat ze zich bij de middenhuur zullen richten op huren rond de 1000 tot 1100 euro.
Combinatieprojecten
Eén van de deelnemers vertelt dat de gemeente Utrecht nu in gesprek is met corporaties om te kijken of een deel van de combinatieprojecten, waar eigenlijk de bouw stokt omdat de vrije sector het afhoudt, de corporatie de volledige bouw tijdelijk overneemt van de vrije sector. In eerste instantie maakt men van de vrije sector woningen dan sociale huurwoningen. Die woningen kunnen bijvoorbeeld na vijf jaar weer terug naar de vrije sector. Op deze wijze gaat een project in ieder geval door.
De vraag aan Martin wordt gesteld of dat iets is wat vanuit Aedes breder zou kunnen worden uitgedragen of dat zij daar nog bezwaren in zien. Wat hem betreft moet je in een wooncrisis niet bang zijn voor het feit dat ook anderen sociale huurwoningen kunnen realiseren. Hoe meer hoe beter, dit hoeft geen monopolie van corporaties te zijn, als het maar echt een sociale huurwoning is, waar mensen ook op langere termijn wat aan hebben en dat is een beetje de discussie op dit moment aan het worden.
Investeringsruimte
Vanuit de deelnemers komt ook de opmerking dat binnen hun gemeente ze tegen het feit aanlopen dat de corporatie aangeeft geen investeringsruimte meer te hebben en dus niet kunnen realiseren waar vraag naar is. Martin geeft aan dat als er corporaties zijn die de doelstellingen niet kunnen halen om die reden, dat ze moeten kijken hoe ze met maatregelen intern die corporaties kunnen ondersteunen. Dat heeft zeker ook de aandacht van Aedes, laat Martin weten.
Als laatste spreekt Martin de wens uit om het bondgenootschap tussen corporaties en gemeenten, zover dat nodig is, te restaureren. Want zegt hij “We hebben elkaar ongelooflijk hard nodig de komende tijd en laten we realistisch ambitieus blijven.”
Meer over de actuele woningmarkt bij de vakgroep Woningmarkt. Hier vind je ook de opname van het verhaal van Martin.