Jan Fokkema is directeur van de NEPROM, de vereniging voor Projectontwikkeling Maatschappijen. Hij weet als geen ander wat leeft onder projectontwikkelaars. Gemeenten en projectontwikkelaars zullen gezamenlijk naar oplossingen moeten zoeken om de woningbouw weer los te trekken. Jan Fokkema ging tijdens deze online bijeenkomst in op de ideeën die projectontwikkelaars hebben om de neergaande trend te keren.
Jan geeft aan toch wel het woord crisis te willen gebruiken als het gaat om de woningbouwopgave, als hij kijkt naar wat er gebeurt en de signalen die zij ontvangen. “Het is onvergelijkbaar met crisis van 2008-2013” laat Jan weten, desalniettemin vind hij het woord crisis wel passend voor de situatie op dit moment.
Enquête
Jan begint te vertellen over een enquête die ze twee weken geleden onder de leden hebben uitgezet, met daarin de vraag: “Hoe kijken jullie aan tegen de huidige situatie? Wat merk je in de verkoop en afzet van woningen? Wat verwacht je de komende tijd? Welke mogelijkheden zie je om deze enorme terugslag door te komen? Iedereen heeft sterk het gevoel dat we in een andere film zitten dan een paar jaar geleden”, laat Jan weten. “We zitten in een heel lastige periode, we krijgen veel signalen van de leden dat er een enorme uitval is op het afzetten van de woningen. Het EIB voorspelt voor dit jaar dat zo’n 10% minder woningen wordt opgeleverd, die hebben het over een krimp van de bouwsector van ongeveer 3,5% dit jaar en 4,5% volgend jaar. Dat lijkt nog wel mee te vallen maar dat gaat natuurlijk over projecten, portefeuilles die al volop in gang zijn. Als je kijkt naar wat onze leden vorig jaar nieuw in de verkoop hebben gebracht dan is dat toen al met 1/3 gedaald.” Dat was toen echt al dramatisch en als we nu vragen aan de leden hoe ze tegen 2023 aankijken, dan verwacht bijna een helft van de leden dat ze 50% of meer niet zullen afzetten en daarvan de bouw niet zullen starten. Dat hoeven niet altijd projecten te zijn waar de vergunningen al van rond zijn, maar gewoon wat ze verwacht hadden te bouwen.” Dat is wat ontwikkelaars op dit moment aangeven. In aantallen woningen geven ontwikkelaars vanuit die enquête bijvoorbeeld aan dat ze zo’n 24.000 woningen in projecten hebben zitten die ze eigenlijk zouden willen starten dit jaar, maar dat dit niet gaat lukken.
Oorzaken
De oorzaken liggen zowel aan de kant van de beleggers als aan de particuliere verkoop, waardoor hele gebiedsontwikkelingen vaak geen doorgang vinden. Bij de beleggers begon dat vorig jaar al door de hoge rentestand, hierdoor zijn ze terughoudender geworden en tegelijkertijd zagen we de stijging van de kosten, dat begon eind 2021 al. Ze verwachten dat de bouwkosten wel weer gaan dalen en daar wachten ze dan op. Jan vindt niet dat je kunt zeggen dat door de middenhuurregeling de beleggers nu afhaken, maar dat maakt ze wel onzeker, maar is niet de oorzaak op dit moment.
Voor wat betreft de particulieren zien we echt wel een groot verschil tussen de nieuwbouw koopmarkt en de particuliere koopmarkt. Bij de particuliere markt dalen de prijzen, nog niet drastisch, maar ze dalen wel en zo’n woning kun je vaak snel betrekken. Bij de nieuwbouw zien ze dat de prijzen op dit moment nog niet dalen omdat de kosten zo zijn opgelopen. Ontwikkelaars geven ook aan dat ze daarom weinig ruimte hebben om prijzen te gaan verlagen. Voor kopers is vooral de lange wachttijd tussen kopen en opleveren van een nieuwbouwwoning een probleem. Dan moet je een tussenoplossing gaan vinden, of je moet gaan huren. Of je stelt de verkoop van je eigen woning uit tot vlak voor de oplevering, maar wat doet de markt dan? Dat zorgt ervoor dat een hoop mensen terughoudend zijn met het kopen van nieuwbouw.
Maatregelen
Volgens Jan zijn er een aantal zaken die er gedaan kunnen worden om door deze dip heen te bouwen. Als gemeente zou je wat aan de programmering kunnen doen, iets minder sociaal of middensegment. Je zou iets kunnen doen als gemeente aan bepaalde eisen. Bijvoorbeeld geen duurzaamheidseisen toe te voegen om het niet nog moeilijker te maken. Dat vraag ook van de ontwikkelaar transparantie in je businesscase om samen naar mogelijkheden te kijken.
We kijken ook naar het Rijk, wat kunnen zij doen om mee te helpen? Hier moet je een onderscheid maken tussen de beleggers in huurwoningen en de koopsector. Met name de binnenstedelijke projecten, de complexe gestapelde projecten, waar vooral op ingezet moest worden, dat zijn de projecten die nu vastzitten. Als die niet op één of andere manier geholpen worden, dan zullen die vertraging oplopen. Uit de enquête komt ook naar voren dat een BTW verlaging zou kunnen helpen of een premie om toch te kunnen door bouwen. Daar heb je natuurlijk als gemeente verder geen invloed op.
Omgevingswet
In de chat komt ook de vraag voorbij, over inspraak, omgevingswet en de invloed daarop als het gaat om de versnelling van bouwopgaven. Hoe ziet NEPROM dit? Waar het gaat om de omgevingswet, zien zij nog niet dat dit tot versnelling gaat leiden. Zij hebben wel altijd de omgevingswet ondersteunt en daarover meegedacht, maar de afgelopen jaren hebben zij wel op de rem gestaan omdat ze vinden dat het systeem niet vergenoeg is doordacht. Zij hebben wel aangedrongen om de omgevingswet uit te stellen omdat dit kan leiden tot veel onzekerheid en extra werkzaamheden voor de gemeenten. Zij verwachten juist dat de omgevingswet in het begin vooral zal leiden tot vertraging in plaats van versnelling.
Bezwaar en beroep
Zij zien ook in toenemende mate dat burgers gebruik maken van de wettelijke mogelijkheden om bezwaar aan te tekenen. Vaak niet omdat het inhoudelijk is, maar om alles uit de kast te halen om maximaal te vertragen. Dat heeft al vaak geleid tot projecten die al (bijna) klaar waren of verkocht waren niet door konden gaan. NEPROM is al heel lang bezig om het evenwicht tussen de belangen van diegene die al een woning hebben en in de buurt van nieuwbouw wonen en diegene die een woning willen wat meer in evenwicht te brengen. De minister heeft daar nu ook naar geluisterd en onderzoek laten doen door de Rijksuniversiteit Groningen en heeft ook voorgenomen om het zo te doen zoals al in de crisis- en herstelwet mogelijk is, om beroep en bezwaar in één gang naar de Raad van State te laten gaan. Dat zou een aanzienlijke tijdsbesparing opleveren.
Verbeteringen
Jan geeft aan dat de hele uitvoeringspraktijk verbeterd moet worden, dat is ook één van de structurele maatregelen. Denk dan aan het tekort van ambtelijke capaciteit maar ook het anders inrichten van het proces is belangrijk. Wat zij in de praktijk merken is dan vanuit verschillende sectoren er heel goed naar plannen wordt gekeken, er veel wordt ingebracht wat tot allerlei aanpassingen leidt, maar dat er niemand ambtelijk echt verantwoordelijk is voor de voortgang. Iemand die de knoop doorhakt en zegt nu gaan we door met het plan wat er nu ligt. Dat zorgt voor veel frustratie, ook bij ambtenaren. Hoe kan je dat proces nu verbeteren en op een goede manier inrichten met meer capaciteit, maar vooral ook een betere organisatie met mandaat en doorzettingskracht.
“Betaalbare koop was altijd de NHG grens”, laat Jan weten. “Die grens is inmiddels verhoogd naar 445.000 euro, maar de betaalbare grens heeft Hugo de Jonge teruggezet en bevroren op 355.000 euro. Dat is voor de koopsector best lastig om dat gerealiseerd te krijgen. Daar zou een koopstartfonds een oplossing voor kunnen zijn”. Dit houdt in dat woningen worden verkocht met een korting aan starters en dat ze dat weer terugbetalen op het moment dat ze hun woning verkopen. Dat zou kunnen helpen om voldoende betaalbare koop op de markt te zetten. Die regeling gaat binnenkort lopen en die zou wat Jan betreft uitgebreid kunnen worden.
Naar aanleiding van een vraag van één van de deelnemers komt ook het punt toewijzing van de woningen aan bod. Jan geeft aan dat bij nieuwbouw woningen hij begrijpt dat veel gemeenten eerst kijken naar hun eigen inwoners, maar dat staat op gespannen voet met de Europese regels voor vrije vestiging.
Samenwerking
Rob van de gemeente Eindhoven geeft aan dat ze twee jaar geleden gestart zijn met een versnellingsplan woningbouw. Eén van de belangrijkste punten in dat plan is dat we vooral moesten werken aan het ´samen´ en minder wij/zij. Ze hebben daarvoor een versnellingstafel opgericht, wat ondertussen niet alleen versnelling beoogd maar ook voornamelijk het voorkomen van vertraging, wat in zijn ogen hetzelfde is. Daar zit de gemeente aan tafel, maar ook de coöperaties, bouwers, ontwikkelaars, beleggers en makelaars om samen te praten over die gezamenlijke opgave. Hij geeft aan dat het vertrouwen echt moet groeien en dat ontwikkelt zich ook door deze manier van samenwerken met elkaar. Dat biedt ook een basis om samen stappen te maken met elkaar. Alle mensen zitten aan tafel op hun persoonlijke titel, niet teveel mensen van de gemeente aan tafel is een advies wat hij wel wil meegeven.
Dit was een bijeenkomst uit een serie bijeenkomsten over de woningmarkt. Bij de vakgroep Woningmarkt van de VPNG kan je deze en ook alle eerdere bijeenkomsten over de woningmarkt terugkijken.