Jan Fokkema van de NEPROM liet dit jaar eerder in een VPNG-webinar weten dat meer dan 50% van de projectontwikkelaars zich terugtrekken van de huidige woningmarkt. Dusdanig geschrokken van dit percentage hebben we Judith Norbart van het IVBN (vereniging van institutionele beleggers) en Martijn Winnen van Vastgoed Belang (vereniging voor particuliere beleggers) uitgenodigd om aan te geven waardoor dit veroorzaakt wordt.
IVBN
De vereniging van Institutionele beleggers in vastgoed heeft 32 leden die beleggen in woningen, kantoren en zorgvastgoed. Deze leden investeren met geld van overwegend pensioenfondsen en levensverzekeraars, waarbij de focus ligt op de lange termijn, duurzaamheid en samenwerking. Het IVBN zet zich hierbij in voor een stabiel investeringsklimaat en professionalisering van de sector.
IVBN voor nieuwbouw
Al vanaf de vijftiger jaren zijn leden van de IVBN betrokken bij de vraagstukken over volkshuisvesting. Op dit moment hebben de IVBN-leden ongeveer 150.000 woningen ter waarde van circa € 45 miljard. Dit lijkt beperkt op de totaal 8 miljoen woningen in Nederland, waarvan 4,5 miljoen koopwoningen en 3,5 miljoen huurwoningen, waarbij 2,4 miljoen huurwoningen sociale huurwoningen zijn. De IVBN-beleggers zijn echter van groot belang, omdat zij actief zijn in nieuwbouw, zij realiseren 10% van de totale nieuwbouwproductie. Sinds 1980 hebben de leden van de IVBN maar liefst een half miljoen woningen gerealiseerd, met de focus op de middenhuur, verduurzamings- en maatschappelijke vraagstukken.
Wetgevingen en regels maken het moeilijk
Op dit moment zijn veel wetsvoorstellen en beleidsvoornemens op de vastgoedmarkt aan de orde. Een daarvan is de regulering middenhuur, de wet betaalbare huur. Achtergrond is dat het woningtekort in 2024 zal oplopen tot 317.000 woningen. De wet wil ervoor zorgen dat de middenhuur betaalbaar blijft. Door de al langere onzekerheid over de wet, zie je dat investeerders al op de rem trappen. De IVBN staat achter de vier pijlers van de wet: meer betaalbare woningen, betere bescherming huurders, verduurzaming en investeren in middenhuur. Het pijnpunt ligt vooral dat de wet voor ogen heeft de investeringsbereidheid van verhuurders op peil te houden en het aanbod van middenhuur te vergroten. Dit is het belangrijkste punt, want zonder het vergroten van het aanbod zal de betaalbaarheid en de bescherming van huurders onder druk blijven staan. Tot 2030 moeten er 900.000 woningen bijkomen met een totale waarde van 300 miljard euro. Voor de middenhuur doen corporaties de helft. De ontwikkelaars en de beleggers moeten de andere helft realiseren. De komende jaren moeten beleggers dus op zoek naar wat nog wel mogelijk is, waarbij de oproep wordt gedaan aan gemeenten om vooral in overleg te gaan qua extra eisen over minimale en maximale oppervlakten, de instandhoudingstermijnen, de indexatiemethodes, verduurzamingseisen, etc, want extra gemeentelijke eisen kunnen kostenverhogend en vertragend werken, wat de doorgang van projecten in gevaar brengt. Als we willen dat de woningbouw doorgaat, dan zullen we gezamenlijk goed moeten kijken naar alle aanvullende eisen die gesteld worden. We hebben namelijk te maken met de economische omstandigheden, de gestegen bouwkosten, hogere rentes, het stikstofprobleem, een opeenstapeling van regelgeving, de overdrachtsbelasting, de wet verhuurderschap, etc. We maken het onszelf dus allemaal erg ingewikkeld. Er komt heel veel op verhuurders af. In de wet betaalbare huur hebben we naast dat de huurcommissie en de kantonrechter zeggenschap hebben over de hoogte van de huur, ook nog dat de gemeente een oordeel mag geven over huurprijzen. Het IVBN zier nu al dat door capaciteitsproblemen bij gemeenten vergunningen lang op zich laten wachten. En dan zou straks de gemeente ook nog moeten oordelen over de hoogte van huren. Dat gaat waarschijnlijk ook weer vertragend werken.
Stabiliteit
Beleggers willen snel duidelijkheid omtrent regels en stabiliteit op de langere termijn. Onzekere beleggers kunnen er ook voor kiezen te investeren in aandelen of in woningmarkt in het buitenland. Dit soort bewegingen zie je al op gang komen.
Vastgoed Belang
Martijn Winnen is lid van de Vereniging Vastgoedbelang en ook voorzitter van de regio Noord-West. De leden van Vastgoedbelang zijn heel divers, van leden met enkele woningen tot leden met 10.000 woningen. Een ding hebben ze gemeen, het is allemaal gefinancierd met eigen geld. De meeste leden zijn met de bestaande bouw bezig, waarbij soms wordt gekeken naar mogelijkheden om woningen te splitsen en extra woningen te realiseren door aanbouw en extra etages. Een deel van de woningen valt ook in de categorie sociale huur.
Box 3
Van alle veranderende wetgevingen is voor de particuliere beleggers de box 3 wijziging de belangrijkste. De particuliere belegger gaat straks bijna een derde van de inkomsten uit zijn woningen aan belasting betalen. Een derde belasting lijkt heel normaal, maar bij veel particuliere beleggers staat er ook nog een schuld open en daar houdt de belasting nauwelijks rekening mee. Wanneer je alle kosten meeneemt, zoals verzekeringen, dan houdt de particuliere belegger nu 11% over. Wanneer straks de box 3 regeling ingaat, dan maakt een gemiddelde particuliere belegger die woningen zelf heeft moeten financieren, een verlies van 17%. Wanneer je als particuliere belegger de woningen niet in een BV hebt, dan kan je niet anders als snel verkopen. Men kijkt hoe de huurders er zo snel mogelijk uit kunnen en dan verkoopt de particuliere belegger de woningen. Vooral de groep beleggers die een nieuw huis kochten en het oude huis vervolgens verhuurden, en de groep die enkele woningen heeft als pensioensvoorziening, zijn nu in paniek omdat ze nu hun woningen moeten verkopen. Woningen die zelfs vaak sociaal verhuurd worden. Uit een enquête van Vastgoed Belang blijkt dat bijna 80% van de respondenten overweegt om minstens een deel in de verkoop te doen. De trend is nu dat de grote particuliere beleggers deze woningen opkopen om daarna in alle rust goed te kunnen verkopen. Het aantal huurwoningen zal hierdoor dalen. De vrijgekomen woningen zijn echter ook geen oplossing voor starters die een koopwoning zoeken, want de prijzen liggen voor die groep nog steeds te hoog.
Wet betaalbare huur
Verhuurders die de financiële mogelijkheden hebben om tijdens de financiering van de woningen het verlies te nemen, krijgen ook nog eens te maken met de wet betaalbare huur, waardoor de gevraagde huur naar beneden moet. Helaas is het snel overbrengen van de woningen in een BV ook geen oplossing. Je zou daardoor geen ´last´ hebben van box 3, maar daarvoor moet je wel ruim 10% overdrachtsbelasting betalen. En dat is voor velen ook geen optie.
Druk op koop
Judith benadrukt dat alle regels nu heel erg stimuleren dat mensen een huis moeten kopen, en daarmee gaat de overheid voorbij aan het feit dat veel mensen door wisselde omstandigheden soms beter af zijn met een huurwoning. Volgens Martin eisen bovendien commerciële aanbieders van woningen dat het salaris van de huurder twee tot drie keer het huurbedrag is. Veel kleine particuliere beleggers verhuren vaak op basis van hun buikgevoel, wat huurders natuurlijk veel meer mogelijkheden biedt.
Het hele webinar kan je terugkijken bij de VPNG-vakgroep Woningmarkt.