De nieuwbouw gaat te langzaam in Nederland en de woningnood is groot. Als het initiatief tot nieuwbouw nu wordt genomen, duurt het gemiddeld zes tot acht jaar voordat de koper of huurder het huis kan bewonen. Om deze periode korter te maken, heeft de regering in het regeerakkoord laten opnemen dat we parallel moeten plannen. Maar wat is dat en levert dat echt zoveel tijdwinst op?
Om antwoorden op deze vragen te krijgen hadden we onlangs Arie Speulman, beleidsmedewerker bij het ministerie van VRO, Annius Hoornstra, stads- en gebiedsontwikkelaar en Robert van Opdorp gebiedsontwikkelaar Kenniskwartier van de gemeente Tilburg te gast.
Woningbouw speerpunt regeerakkoord
Arie begon met de toelichting dat de woningbouw echt een speerpunt is voor de huidige regering. Er moeten honderdduizend woningen bijkomen, en niet over vijf jaar, maar nu. En je kunt sneller woningen realiseren door tijdens het planproces processen parallel aan elkaar te laten lopen en niet zoals nu nog veel gebeurt na elkaar.
Hoe plan je parallel
Volgens Annius is het voor parallel plannen belangrijk dat je in een vroeg stadium alle stakeholders bij je project betrekt. Hierdoor kan de besluitvorming richting de gemeenteraad substantieel worden verkort. Laat alle stakeholder gezamenlijk werken in een “open-source planproces”. Iedereen heeft toegang tot dezelfde informatie en reageert actief op elkaars voorstellen. De besluitvorming moet gericht zijn op het beter maken van het project en bouwt op de kennis en ervaring van de hele groep. Er ontstaat hierdoor een flow waarbij problemen snel opgelost worden.
In de praktijk zie je dat het planontwikkelproces van zes naar twee jaar teruggebracht kan worden. Je bespaart hierbij ook nog eens 50% capaciteit bij de gemeente, 30% bij de ontwikkelaar en 20% bij adviseurs. Een belangrijke bonus van het kortere proces is dat je minder risico loopt dat externe randvoorwaarden veranderen, zoals de marktsituatie, wetgeving of politieke kleur.
Wanneer een project start, kan je vaak parallel kijken naar de nota van uitgangspunten, de anterieure overeenkomst en het schetsontwerp. Je start ook al direct met de participatie en je kan al onderzoeken doen ten behoeve van het omgevingsplan. Veel stappen kan je dus tegelijkertijd al doen. En dat scheelt veel tijd. De kernvraag is steeds: “ Wat is er nodig om eerder te beginnen aan een bepaalde stap?”
De belangrijkste randvoorwaarden voor het parallel plannen zijn:
- Uitgangspunten en mandaat zijn klip en klaar.
- Knip kosten planontwikkeling en bovenplans, standaard tarieven en formuleringen, kort cyclisch oppakken.
- Laat tussenstappen weg, toets tijdens het ontwerp.
- Duidelijkheid over kaders.
- Hoofdlijnen bekend, tref al maatregelen voor flora en fauna.
- Kort de doorlooptijd in door een kort cyclisch werkproces.
- Hanteer bij de bezwaarprocedures de wettelijke termijnen.
- Zorg voor vertrouwen in de besluitvorming en dek risico´s af.
- Veel bezwaren zijn te voorkomen door een juiste onderbouwing.
De vijf principes om het planproces op een andere manier te organiseren
- Haal deelprocessen naar voren en geef invulling aan de randvoorwaarden.
- Werk geconcentreerd tezamen en kort cyclisch.
- Wissel continu informatie uit.
- Dik besluitvormingsprocessen in.
- Bij gebiedsontwikkelingen: de procesonderdelen zijn adaptief en bewegen mee in de tijd met veranderingen in de markt en de maatschappij.
Praktijkvoorbeeld
Bij de gemeente Tilburg doen ze hun eerste ervaringen op met parallel plannen bij de transformatie van de omgeving van een station en het gebied Tilburg-west. Veel partijen zijn betrokken bij de bouw van 7.500 woningen, mobiliteitshubs, het opwaarderen van het station, de revitalisatie van een winkelcentrum en de transformatie van een bedrijventerrein, etc. Het planproces moet in twee jaar klaar zijn en loopt zoals gepland. De planning geeft inzicht in de afhankelijkheden tussen het overkoepelend omgevingsprogramma en de versnellingsprojecten en de risico´s. Voor directie en bestuur is de urgentie helder. Tilburg merkt wel dat deze andere manier van werken meer commitment en kennis vraagt voor deze bijzondere manier van ontwikkelen. De kennisdeling binnen de organisatie kan beter, sommige collega´s of teams zijn nog niet aangesloten bij deze innovatieve en intensieve manier van werken. In de praktijk bleken drie projecten te snel gestart. Ze hebben teveel afhankelijkheden, waardoor een plan B nodig was. Voor dit plan B was te weinig tijd genomen om deze te integreren in de planning.
De eerste opbrengsten uit een aantal projecten
- Je hebt een gezamenlijk gedragen planning met alle partijen wat zorgt voor draagvlak en wederzijds begrip.
- Die planning geeft cruciale sturing aan het project. Neem waar nodig extra tijd om een einddatum te halen.
- De inzet van een planner in de eerste weken is noodzakelijk, daarna hoef je alleen het kritische pad bij te houden.
- Je houdt de planning bij op de overall-planning, de risicoplanning en een achtweekse planning.
- De planningen in de pilots zijn minstens een half jaar tot twee jaar versneld!
- Koppel planning aan capaciteit.
- De opdrachtgever moet het kort cyclisch werken faciliteren (likjt veel op scrum).
- Betrokkenheid van het hele team is van belang voor succes.
- Benoem welke procesonderdelen je kort cyclisch gaat oppakken.
- Deel open en continu informatie.
- Evalueer regelmatig de zachte kant.
- Zorg voor een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
- Zorg dat directie/collega/raad zich achter het project scharen en prioriteit geven.
- Zorg voor mandaat voordat het project start.
- Zorg voor standaard documenten.
- Doorloop en kies met een jurist het meest optimale pad van de planologische procedures.
- Er zijn geen grenzen nodig tussen SO, VO en DO.
- Plan een stresstest in die gaat over veranderde omstandigheden in de tijd voordat het programma definitief is.
- Verken meerdere varianten samen met mede-overheden, zoals bovenliggende infrastructuur.
- Energie en water zijn toekomstige belemmeringen, door congestie en steeds scherper wordende regels. Dit vraagt nu om actie.
- Werk tegelijkertijd aan de gebiedsontwikkeling en het eerste project, dat vraagt meer informatie-uitwisseling, maar levert veel eerder woningen op.
De presentatie van deze bijeenkomst vind je bij de vakgroep projectmatig werken. Je kan ook de volledige opname van dit webinar terugkijken.