Verslag: trends en ontwikkelingen woningmarkt door prof. Peter Boelhouwer

Prof. Peter Boelhouwer van de Technische Universiteit Delft was te gast bij de VPNG. Sinds 2001 is Peter hoogleraar Housing system. Peter is een autoriteit op het gebied van de woningbouw. Hij onderzoekt op basis van feiten de ontwikkeling op de woningmarkt en schuwt het eerlijke verhaal niet. In dit webinar deelt hij dat eerlijke verhaal.

Peter geeft aan dat vandaag net de monitor koopwoningmarkt uit is gekomen, deze is terug te vinden op de website van de TU Delft, in samenwerking onder andere met het CBS. Daar staan alle trends en ontwikkelingen in Monitor koopwoningmarkt (tudelft.nl).

Voor iedereen is wel duidelijk dat er momenteel een probleem is, je kunt geen krant openslaan of er staat wel een artikel in over de woningbouw. Je ziet ook maatschappelijk, dat wonen heel erg hoog scoort. Het wordt door een groot deel van de bevolking als een probleem ervaren.

Peter heeft het over tien woonvraagstukken, namelijk;

• Oplopend woningtekort
• Positie starters op de woningmarkt
• Positie middeninkomens op de woningmarkt
• Positie ouderen op de woningmarkt
• Toenemende vermogensverschillen en ongelijkheid
• Woonlastenproblematiek
• Leefbaarheidsproblematiek
• Veroudering bestaande woningvoorraad
• Verduurzaming bestaande woningvoorraad
• Funderingsproblematiek

Woningtekort
Allereerst gaat Peter in op het woningtekort, de disbalans tussen vraag en aanbod. De woningvraag neemt sterk(er) toe. Reden hiervan is met name de arbeidsmigratie. Je ziet het ook in de grafiek van de bevolkingsontwikkeling dat het migratiesaldo enorm is toegenomen. De natuurlijk aanwas is door oversterfte zelfs een aantal jaren nul geweest. Zelfs als je het aandeel mensen uit de Oekraïne eraf zou trekken, dan zit je nog met een enorm hoog migratiesaldo. Als je dit niet goed in je bevolkingsprognose hebt zitten dan gaat er dus iets behoorlijk fout, geeft Peter aan. Hij voorspelt dat over één of twee jaar, de bevolkingsprognoses wederom moeten worden aangepast.

Wat zijn dan nu de consequenties van de demografie voor de woningvraag:

• Nog één tot twee miljoen huishoudens tot 2060
• Ontbreken van bevolkingspolitiek: groeien we richting de 22 of zelfs 24 miljoen inwoners?
• Groei bestaat voornamelijk uit eenpersoonshuishoudens, maar ook het aandeel gezinnen stijgt weer
• Dubbele vergrijzing
• Vraag naar stedelijk wonen neemt toe, maar nog steeds grote vraag naar groenstedelijke woonmilieus
• Gezinnen en ouderen trekken vaker weg uit de grote steden
• Binnenlandse migratie in Randstad is sinds vier jaar negatief
• Weinig doorstroming bij oudere alleenstaanden
• Traditionele doelgroep daalt niet langer, maar stijgt (door zowel demografische als economische ontwikkelingen)

Er wordt wel steeds geroepen “bouwen, bouwen, bouwen” maar we zitten momenteel nog steeds niet op hetzelfde niveau van gereedgekomen woningen als voor de crisis. Daarnaast neemt het aantal transformaties ook af. Dus we hebben forse tekorten op de woningmarkt.

WONINGTEKORT

De oorzaken van het woningtekort zijn onder andere:

• Sterk teruggevallen woningbouwproductie door onder andere onderschatting opgave
• Huishoudensverdunning (2.13 naar 2.08 in 2035)
• Bevolking groeide aanmerkelijk sneller dan prognoses aangaven
• Onttrekken van woningen voor permanente verhuur aan toeristen in grote steden en tweede woningen
• Langer zelfstandig wonen van ouderen
• Sluiting GGZ instellingen

Woonlastenproblematiek
De woonlastenproblematiek komt niet omdat de huren de laatste jaren enorm zijn gestegen, dat valt nog wel mee. Het probleem zit hem nu vooral in de energielasten. Je moet je vragen of het een woonprobleem is of een inkomensprobleem. Het is heel lastig om dat te sturen vanuit de woonopgaven.

Je ziet ook dat wat iemand gemiddeld kan lenen voor een koopwoning ver onder de lijn zit van de mediane verkoopprijs. Dat verschil is helemaal niet meer te overbruggen.

Ouderenhuisvesting
Er is een forse toename van het aantal 65+ huishoudens, de dubbele vergrijzing. We hebben straks heel veel ouderen en nauwelijks mantelzorgers. Verpleeghuizen worden niet uitgebreid, voor Peter echt een raadsel hoe we dat de komende decennia gaan oppakken. Momenteel werken één op de zes mensen bijvoorbeeld in de zorg, met deze cijfers moet dat in de toekomst al één op de drie gaan worden. Dat is bijna niet op te brengen. Deels zou je dit kunnen oplossen door geclusterde woon/zorgvormen aan te bieden, waar ouderen ook naar elkaar omkijken.

Leefbaarheidsproblemen in wijken en buurten
Dit heeft vooral te maken met de concentratie buurten waar veel corporatiebezit is. Mensen met lagere inkomens en mensen uit bijvoorbeeld instellingen wonen in dezelfde wijk of buurt. Dit worden dan enorm kwetsbare wijken. Vanuit het Rijk is hier nu gelukkig ook wel aandacht voor.

Trends op de woningmarkt
Vertrouwen in de woningmarkt is nu echt wel aan het afnemen. Hypotheekaanvragen zijn bijna helemaal weggevallen. Groot deel waren vooral hypotheekoversluitingen. Het aantal hypotheekaanvragen voor starters zijn de afgelopen jaren eigenlijk redelijk gelijk gebleven. Wel zijn dit vaak hoger opgeleide starters met een hoger inkomen. Dus een specifieke groep is daar ontstaan. Wat je ziet is dat de prijzen van woningen nu enorm onder druk staan. We gaan richting 6% prijsdaling bij het NVM. Dit gebeurt bij alle woningen, maar vooral bij de duurdere (vrijstaande) woningen. Met name in de grote steden gaan de prijsdalingen erg hard, zoals in Utrecht en Amsterdam.

Waar gaan de prijzen de komende tijd naartoe? Peter geeft aan dat ze verwachten dat de komende twee, drie kwartalen de prijsdalingen nog doorzetten en dat het daarna stabiliseert. In de nieuwbouw zien we de prijzen niet dalen. Dat verschil gaat waarschijnlijk verder oplopen. Bouwvergunningen zijn ook duidelijk afgenomen. De komende twee jaar gaan we toch naar angstig lage productieaantallen. Dat zit met name in de koopwoningen.

Verwachtingen voor de toekomst

• Grote onzekerheden op de woningmarkt: oorlog Oekraïne, hoge bouwkosten, inflatie en hypotheekrente. Je hebt prijzen die dalen en kosten die oplopen. Dat loopt zoals in het verleden niet naar elkaar toe, maar het gat wordt juist steeds groter.
• Woningmarkt blijft krap; transacties stabiliseren, maar staan vanwege de daling van de koopprijzen en nieuwbouwproductie voor 2023 onder druk.
• Woningproductie 2022 licht hoger dan in 2021, daarna (forse?) afname?
• Vanwege stijging rente, huurregulering en disbalans beleggingsportefeuille minder investeringen institutionele beleggers.
• Door huurprijsregulering, belastingverhoging en rentestijging desinvesteringen kleine particuliere beleggers.
• Zelfbewoningsplicht en huurregulering vrije sector en belastingmaatregelen leiden tot meer aanbod in de koopsector.
• Positie starters is verslechterd; leencapaciteit met ruim 10% gedaald: door dalende prijzen, aankoopbescherming verkoop particulieren is er wel meer perspectief.
• Komt wat meer tekening in de koopprijsontwikkeling: komende drie kwartalen lichte dalingen en tweede helft 2023/eerste helft 2024 mogelijk herstel.
• Aantal afgegeven bouwvergunningen en aanbod nieuwe koopwoningen neemt ver af: gaan we de aankomende jaren naar een productie van onder de 60.000 woningen? Peter geeft aan dat het wat hem betreft spannend gaat worden.

Wat kunnen we doen?
Er zijn een aantal korte termijn acties die het Rijk zou kunnen doen om de woningproductie op peil te houden:

1. Ontwikkeling bij de monitoring van de woondeals een sophisticated vorm van planning en monitoring. Een goede en realistische planning maken is erg belangrijk, samen met corporaties en marktpartijen, niet alleen de overheid.
2. Schaf tijdelijk de eis van 2/3 deel betaalbare woningen af
3. Stel de regulering van de particuliere huursector twee tot drie jaar uit
4. Regel borging voor corporaties die in de middeldure sector willen bouwen
5. Verlaag het BTW-tarief voor de bouw van betaalbare woningen
6. Zet het Rijksvastgoedbedrijf in als garantie tussen 50% en 70% voorverkoop
7. Zet op locaties die voorlopig geen ontwikkelkans hebben tijdelijke woningen in
8. Maak eisen die boven het bouwbesluit uitgaan verboden
9. Introduceer een aantal verbeteringen in het grondbeleid: maatstaf voor inbreng grondwaarde, introductie landelijke grondbank en fiscale ondersteuning bij stedelijke ruilverkaveling
10. Vergroot het nationale koopfonds (400 miljoen in plaats van 40 miljoen)

Wat kun je als gemeente nu dan doen?
Peter geeft hierover de onderstaande tips:

• Stel een zeer ruime algemene verklaring van bedenkingen op. Colleges van B&W hebben dan meer bevoegdheden om woningbouwprojecten sneller af te handelen
• Voor de eerste vier tot vijf jaar van de woondeals 130% harde plancapaciteit inbrengen
• Zet bij cruciale locaties een kosten-kwaliteitsdeskundige en/of verhaaldeskundige in om een opportunistisch winstbejag te voorkomen
• Bouw minder sociale koopwoningen en meer sociale huurwoningen. Spreek vervolgens met corporaties af  bestaande huurwoningen te verkopen die wel bereikbaar zijn voor middeninkomensgroepen
• Bouw woningen waar vraag naar is: meer grondgebonden en minder koopappartementen
• Ontwikkel flexwoningen daar waar mogelijk
• Richt een platform op waarin gemeenteambtenaren leren hoe ze doelgericht een bezwaarschrift kunnen afhandelen
• Bundel ambtelijke capaciteit tussen de gemeenten en besteedt een deel van de planvoorbereiding uit aan de markt
• Stel geen lokale eisen ten aanzien van stikstof
• Geef ouderen (organisaties) de kans om bouwrijpe grond, waar de bouw is opgeschort, aan te kopen (onder andere voor geclusterde woonvormen) en faciliteer een projectleider voor ouderen
• Pas de ladder voor duurzame verstedelijking niet langer toe voor woningbouw

Een deelnemer vraagt hoe het zit met de invloed van de stikstofproblematiek. Peter geeft aan dat zit zeker een groot probleem is in bepaalde gebieden. Niet elke gemeente heeft hiermee te maken, maar als je in een gemeente zit met veel landbouw en Natura 2000 gebieden, dan is dat zeker een probleem dat we onszelf opgelegd hebben.

Het hele verhaal van Peter kan je terugkijken bij de vakgroep woningmarkt op het VPNG-platform.