17 maart was Harry Morskate te gast bij de VPNG. Harry is woningbouwregisseur en in deze rol ligt bij hem de uitdagende taak om de woningbouw in de gemeente Eindhoven sneller te laten plaatsvinden.
De woningbouwregisseur
Het vak van woningbouwregisseur is nieuw in gemeenteland en past ook bij de traditie dat gemeenten voor een complex vraagstuk iemand aanwijzen die verantwoordelijk wordt voor het vraagstuk. Onder de deelnemers van het webinar waren dan ook al een aantal woningbouwregisseurs aanwezig.
Hot item
Elke gemeente in Nederland is bezig met het versnellen van de woningbouw. Het is een hot item. In Eindhoven staat de woningbouwversnelling in de top 3 bij alle fracties van de raad. Natuurlijk zal de aanpak van Eindhoven niet direct toepasbaar zijn voor andere gemeenten, maar Harry wil graag laten zien hoe Eindhoven het aanpakt, zodat andere gemeenten hieruit hun voordeel kunnen halen.
Grote ambitie
Eindhoven heeft een grote ambitie om woningen te bouwen en ook het bedrijfsleven vraagt ook om extra woningen voor de medewerkers. Eindhoven heeft echter weinig ruimte op haar grondgebied voor nieuwe woningen. Eindhoven zal qua bouw moeten verdichten en er zijn heel veel belangenverenigingen actief die de historische waarde van de stad willen behouden, waarbij de meningen uiteen lopen wat als historisch waardevol moet worden beschouwd.
Twee voorbeelden van woningzoekenden zijn studenten die in Eindhoven studeren en geen woonruimte kunnen vinden en ook ‘kinderen’ die tot op hoge leeftijd bij ouders moeten blijven wonen of ervoor kiezen iets buiten Eindhoven te huren en vervolgens elke dag een grote woon-werkafstand moeten afleggen.
Als voorbeeld een paar cijfers uit Eindhoven
- 300 mensen zijn actief op zoek naar een woning in Eindhoven. In het derde kwartaal van 2021 zijn er 501 woning verkocht.
- 70% van de inwoners kan tot maximaal € 210.000 euro lenen en op dit moment staan er slechts drie woningen te koop die onder de € 210.000 aangeboden worden.
- De woningen zijn ten opzichte van 2018 47% duurder geworden. De prijs per m2 steeg met 51%.
- De gemiddelde verkooptijd is 21 dagen, waarbij 65% van de kopers besluiten de woning zonder bouwtechnische keuring te kopen omdat daar simpelweg geen tijd voor is.
- 76% van de woningen in Eindhoven worden boven de vraagprijs verkocht, waarbij 32% verkocht wordt zonder voorbehoud van financiering.
- In twee jaar tijd zijn er 70% meer zoekers naar sociale huurwoningen bijgekomen, waarbij de gemiddelde wachttijd voor een huurwoning is gestegen naar bijna 8 jaar.
Doelstelling
Eindhoven had de doelstelling om vanaf 2019 tot 2023 jaarlijks 3.000 woningen te bouwen. In 2019 kwam het aantal gerealiseerde woningen nog redelijk bij de doelstelling, maar in de twee jaren daarna werd de lang doelstelling niet bereikt. Deel kwam dat door corona, maar er is ook een nieuw woonprogramma gepresenteerd wat tot gevolg had dat de business cases bij woningbouwprojecten niet sluitend konden worden gekregen en wat dus tot vertraging van de woningbouw leidde. Met extra maatregelen hoopt Eindhoven nu voor de komende jaren weer flink meer te kunnen bouwen.
Bij deze extra maatregelen horen vijf woontorens, verdeeld over de stad, waarin duizenden mensen kunnen wonen. Met woontorens kan je veel mensen laten wonen op de schaarse bouwgrond. Naast de woontorens gaat Eindhoven ook een project beginnen met 700 tijdelijke, flexibele woningen.
Uitdagingen
- De bouwkosten stijgen gigantisch
- Hoe houd je de woningen betaalbaar
- De stapeling van ambities
- Gebrek aan capaciteit
- Boeggolf met middenhuur
- Snelheid vs. Kwaliteit
- Beschikbaarheid van bouwvakkers
- Te optimistische planningen
- CPI + 0%
Het versnellingsplan
Beter samenwerken met de markt
De betere samenwerking met de markt is heel belangrijk. Er was een kloof tussen de gemeente Eindhoven en de marktpartijen die de woningbouw moeten realiseren. Om de kloof weg te krijgen is een versnellingstafel woningbouw opgericht. Daarbij zitten op persoonlijke titel vertegenwoordigers van ontwikkelende, beleggende en bouwende partijen, makelaardij en corporaties met elkaar aan tafel. Hierbij wordt een escalatieladder gebruikt. Als je tegen vertraging aanloopt of als een beslissing maar niet gemaakt wordt, dan helpt de escalatieladder je met de te nemen stappen. In deze escalatieladder speelt de woningbouwregisseur een belangrijke rol, en ook het rapid response team. In dit team zitten onder andere een sectorhoofd en een directeur van de gemeente Eindhoven. Zij gaan snel op zoek naar een oplossing en nemen snel besluiten. Ook alle andere partijen hebben voor de escalatieladder personen aangewezen die snel kunnen handelen en beslissen.
Projecten zo snel mogelijk in aanbouw
In het verleden kwamen veel projecten niet vooruit, terwijl ze wel een bouwvergunning hadden. In Eindhoven is men begonnen om deze projecten na te lopen, contact te zoeken met de initiatiefnemers om ze tot spoedige bouw te bewegen. Het bleek dat informatie vanuit de gemeente niet altijd goed aankwam bij initiatiefnemers, waardoor men op elkaar zat te wachten.
Verzilveren van versnellingskansen uit de boeggolf
Hierbij heeft de gemeente gekeken of ze projecten sneller op weg kunnen helpen met maatwerkoplossingen en problemen uit de weg te ruimen. Helaas kwamen bij deze inventarisatie van de projecten in de pijplijn meer vertragende factoren naar voren, waardoor de projecten eerder langzamer werden dan dat de projecten versneld werden. De insteek van de gemeente blijft in deze stap om naar mogelijkheden te zoeken om de projecten te versnellen. Om versnellingskansen te benutten is een dedicated team opgezet dat werkt aan een aantal focusprojecten met veel bevoegdheden en ook via het opgezette woningbouwakkoord kan je binnen de ambtelijke organisatie meer gedaan krijgen. Bovendien is men ook gaan kijken naar tijdelijk woningen om snel woningen te kunnen realiseren voor studenten, vluchtelingen en starters.
Sneller integrale keuzes maken in functie van de voortgang
Door direct aan de intaketafel alle doelstellingen met de initiatiefnemers vast te leggen van een bouwproject, en hier tijdens de verdere voortgang niet meer van af te wijken, houd je vaart in het project. In de praktijk worden vaak ambtelijke en bestuurlijke ambities gestapeld of heb je zelfs te maken met tegenstrijdige ambities. Door direct aan het begin duidelijk de gezamenlijke doelstellingen vast te leggen, inclusief aantallen en doorlooptijd, voorkom je op een later moment vertragingen. Projecten kunnen bovendien sneller door verbetering en het versnellen van het planproces. Met prototypes voor de participatie wordt deze beter aangepakt en kan je voorkomen dat projecten vertraagd worden.
Toepassen van vernieuwende bouw- en woningconcepten
Door gestandaardiseerd te bouwen kan je sneller bouwen. Gestandaardiseerd bouwen op unieke locaties is echter wel lastig. Gestandaardiseerd worden bijvoorbeeld de tijdelijke woningen en de sociale huurwoningen gebouwd.
Beter inzicht in de woningbouwproductie
Via een woningbouwmonitor, die tevens is gekoppeld aan andere systemen binnen de gemeente, heb je inzicht in de productie ten opzichte van de planningen.
De positie van de woningbouwregisseur binnen de gemeente
In Eindhoven zit de woningbouwregisseur binnen de lijnorganisatie. Er bestaan een aantal domeinen binnen de gemeente en binnen het ruimtelijk domein bestaan drie sectoren: gebieds- en programmamanagement, Ruimtelijk Uitvoering en Ruimtelijke Expertise. De woningbouwregisseur valt onder deze laatste sector binnen de afdeling Omgevingskwaliteit in het team Wonen dat uit acht personen bestaat. Deze plek is voor een woningbouwregisseur niet optimaal, omdat je als regisseur werkt op stedelijk niveau. Als regisseur wil je versnellen, terwijl de afdeling Wonen daar niet direct op gericht is. De woningbouwregisseur wordt aangestuurd door een programmamanager. Deze programmamanager heeft echter te maken met 10 tot 15 andere programmamanagers en ook nog een aantal gebiedsmanagers. De doorzettingsmacht voor het versnellen is hierdoor niet optimaal geregeld. Deze doorzettingsmacht wordt nu georganiseerd door regelmatig overleg met de programmamanager en de sectordirecteur. Optimaal zou zijn dat de woningbouwregisseur een ambtelijk opdrachtgever heeft die in de directie zit. Als woningbouwregisseur heeft Harry nu een grote opgave, echter met weinig doorzettingsmacht en externe factoren als prijzen voor bouwmateriaal waar je ook weinig invloed op hebt. Je hebt als woningbouwregisseur dus te maken met veel invloed van buiten, waarop je zelf weinig tot geen invloed op kunt uitoefenen.
De raad heeft budget beschikbaar gesteld voor het dedicated versnellingsteam en structureel een bedrag ten behoeve van de versnelling van de woningbouwproductie voor bijvoorbeeld onderzoek en ontwikkeling van gestandaardiseerd bouwen. Harry probeert in zijn rol zoveel mogelijk van buiten naar binnen te werken. Door veel actief te zijn in het netwerk van partijen die de woningbouw kunnen realiseren, kan de woningbouwregisseur zoveel mogelijk doelen realiseren. In het versnellingsplan heeft de regisseur daarom veel werk in fase 1. Vergeet daarbij niet om binnen de organisatie, voor je collega's, duidelijk e maken wat jouw rol als woningbouwregisseur inhoudt en laat je niet verleiden om beleid te gaan maken.
Je kunt de opname van deze bijeenkomst terugkijken op deze site van de VPNG. De presentatie kan je downloaden vanaf het forum.