Op bezoek bij Maud Schimmel van de gemeente Amersfoort
Het Hoefkwartier is nu nog grotendeels een kantoren- en bedrijvenlocatie. Veel staat leeg en de gemeente Amersfoort wil het gebied transformeren naar een gemengde stadswijk waar je kan wonen, leren en werken, gezien de enorme woningbouwopgave waar de gemeente voor staat. Een opgave die de gemeente binnenstedelijk wil oplossen.
Uniek voor het Hoefkwartier is de aanwezigheid van een NS-station, het stadscentrum is nabij en toch is er veel groen en water in het gebied aanwezig. Er zitten nu veel goede bedrijven en twee grote onderwijsinstellingen. Lastig van de locatie is dat deze gedomineerd wordt door veel auto’s en heel veel geparkeerde fietsen. Bovendien is het een milieubelaste locatie. Het gebied ligt tussen twee spoorlijnen en een drukke weg. Ook lastig is dat er veel verschillende eigenaren zijn, wel 80 verschillende stakeholders en dat de gemeente zelf weinig bezit in het gebied.
De opgave
De gemeente Amersfoort wil De Hoef maken tot een levendig stedelijk gebied door:
- Verdichten met 5.000 woningen
- Multifunctionele programma’s
- Aantrekkelijke buitenruimte
- Vergroening en verduurzamen
- Slimme mobiliteitsconcepten
- Verbinding met de omgeving
Dus geen bebouwing op parkeerterreinen en ook niet wonen in kantoorgebouwen.
Balans faciliteren en loslaten
Maud heeft de afgelopen drie jaar gemerkt dat het slechts faciliteren niet genoeg is, je moet als gemeente echt de regie in handen nemen. Hier hebben de marktpartijen zelfs nadrukkelijk om gevraagd. Dit vraagt echter wel steeds naar het zoeken van de balans tussen het zelf regelen en loslaten. Als gemeente heb je wel de opgave tot verduurzaming en de woningbouwopgave.
Structuurvisie
In 2017 had de gemeente de structuurvisie vastgesteld om houvast te bieden, zodat alle partijen weten wat tot de mogelijkheden behoort bij dit gebied. Hierbij ging de gemeente nog uit van een puur faciliterende rol. In 2018 kwam vanuit de gemeente toch de behoefte aan een stukje regie vanuit de gemeente, was er behoefte aan duidelijke spelregels per kavel en moest er vanwege de omvang een MER gemaakt worden.
Inhoudelijke aanpak
- Ontwikkelkader, met veel participatie met bewoners en kaveleigenaren. De bewoners en de ontwikkelaars wilden graag veel huizen, terwijl de gemeente ook wil dat er werkmeters gerealiseerd Ontwikkelaars bouwen liever huizen, omdat dat op dit moment het meest lucratief is. Ook de sociale woningbouw en de middenhuur moest vanuit de gemeente geregeld worden. Dit komt niet vanzelf uit de markt.
- Milieu-effect-rapportage
- Juridisch/planologisch: er zijn voorbereidingsbesluiten genomen om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Voor het hele gebied De Hoef moest een omgevingsplan komen. Omdat de markt sneller wilde, kon men al eerder via een wabo projectbesluit of een postzegelbestemmingsplan aan de slag.
Spelregels voor de kavels
In de spelregels voor de kavels staat onder ander beschreven: de bouwhoogte, de dichtheid, het percentage werkmeters, locaties van voordeuren en ook de ruimte voor openbaar gebied. Voor woonbebouwing heb je toch meer straten nodig als bij grote kantoorpanden en de kaveleigenaren konden zelf aangeven hoe zij dit wilden realiseren. Bovendien vond er een herverdeling plaats tussen kavels en openbaar gebied.
De kaveleigenaren hadden zelf gevraagd om deze spelregels en tezamen met hen zijn ze opgesteld. De gemeente wilde bijvoorbeeld meer werkmeters, maar in overleg met de eigenaren is het percentage werkmeters naar beneden bijgesteld.
Gebiedsbijdrage
De gemeente heeft gekeken naar de hoogte van de investering in het openbaar gebied, de collectieve maatregelen als geluidsschermen, plankosten, etc. en vervolgens heeft ze gekeken naar het opbrengend vermogen van de ontwikkelaars. Kunnen de ontwikkelaars de investeringen dragen. Naar rato worden de investeringskosten verdeeld over de kaveleigenaren. Dit werd geheel in overleg met de eigenaren besproken.
Herverdeling van gronden
Een groot aantal stroken grond waren prive-bezit, maar worden straks openbare ruimte. Bij een aantal prive-grondstukken zit er al een juiste bestemming op, waardoor de eigenaar er nu veel mee kan doen. Een aantal grondstukken zijn nu openbaar gebied en die worden straks bebouwbaar. Simpelweg ruilen kan en mag niet, hoe graag iedereen dit ook wilde, dus werd verrekend met de complexwaarde en bijvoorbeeld de algemene grondwaarde voor openbaar groen. Tezamen met alle eigenaren is deze herverdeling in goed overleg tot stand gekomen. Ook moeten soms eigenaren onderling stukken grond aan elkaar verkopen of ruilen. Soms gaat dat makkelijk en soms blijft dat een struikelblok.
De aanpak van het proces
Het proces kreeg vorm in het ‘Hoekcafe’, een klankbordgroep, bijeenkomsten voor bedrijven, bijeenkomsten voor ontwikkelaars, de ‘Hoefkwartiermakerstafel’ en een nieuwsbrief.
Evaluatie ontwikkelkader en Commissie – MER advies
Nu zijn contracten afgesloten voor 1.700 woningen. Dit zijn veel kleine woningen, er is weinig differentiatie. In de oorspronkelijke plannen wilde de gemeente graag collectieve parkeervlakken. In de praktijk probeert echter toch elke kaveleigenaar het parkeren zelf op te lossen, er ontstaat geen samenwerking om collectief parkeren van de grond te krijgen. Ook lukt volle grond niet omdat iedereen het parkeren zelf probeert op te lossen. Het verkeerssysteem kan maximaal 2.500 woningen aan, terwijl de wens van de gemeente was om 5.000 woningen te bouwen. Het aantal werkmeters komt moeilijk van de grond. De ontwikkelaars zien het als iets dat ze moeten doen, maar het ontbreekt aan visie hierop. Hierbij wil een aantal ontwikkelaars de werkmeters invullen met detailhandel en horeca, teveel als waar het gebied om vraagt. Ook de doelstelling om de huizen 100% energieneutraal te krijgen blijkt een grote uitdaging.
De kernknelpunten
- Het is een erg eenzijdig woonprogramma. De ontwikkelaars ontwikkelen het liefst kleine woningen, dat levert voor hen het meeste op.
- Het plan voor 5.000 woningen gaat niet gehaald worden omdat mede door het ontbreken van samenwerking op het gebied van parkeren er met de huidige verkeersstructuur slechts ruimte is voor 2.500 woningen en 5.000 arbeidsplaatsen.
Bekijk de video van het hele werkbezoek bij de e-learning van de VPNG.